나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1506 [1] 경기도 화성시 방교동 829-4 센터프라자 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 방교동 소재 '한국지역난방공사 동탄지사' 남서측 인근에 위치하며 주위는 공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상 5층 건물 내 제1층 제110호, 111호로서,
외벽 : 화강석 붙임 등
내벽 : 몰탈위페인팅 및 내부인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2014-10-23)

이용상태

본건 기호 ""1∼2""의 공부상 용도는 ""소매점""으로 기준시점 현재 상호간판(상호 : ""삼국지"")은 있으나 공실상태이며, 기호 ""1∼2""의 내부는 경계벽이 없는 상태로 기존의 영업시설물 등이 남아 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종 근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건부지 동측 및 남측으로 광대로, 북서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(동탄일반산업단지), 지구단위계획구역(동탄일반산업단지), 대로1류(폭35m~40m)(2014-06-24)(보조간선도로)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2014-06-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-06-24)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기준시점 현재 공실상태이며, 간판(상호 : ""삼국지"") 및 내부 영업시설물 등이 남아 있음.

물건 비고

일괄매각. 경계벽이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

본건은 경기도 화성시 방교동 829-4 센터프라자 1층 110호에 위치한 근린상가로, 건물은 2014년 10월 23일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 지하 2층/지상 5층 건물 내 제1층 제110호, 111호입니다.

공부상 용도는 소매점이나, 현재는 상호 간판("삼국지")만 있으며 공실 상태로 확인됩니다.

내부에는 경계벽이 설치되지 않은 상태이며, 기존 영업 시설물 등이 남아 있습니다.

감정평가액은 1,256,000,000원입니다.

토지 면적은 62.86㎡ (약 19.02평)이며, 건물 면적은 125.58㎡ (약 37.98평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 고창군수산업협동조합입니다.

3. 입지조건

본건은 경기도 화성시 방교동 소재 '한국지역난방공사 동탄지사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 동측 및 남측으로 광대로, 북서측으로 중로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 15일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(채권 최고액 960,000,000원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 파악되지 않습니다.

4.3. 임차인 현황

현재 대항력 있는 임차인으로 허지원 씨가 확인됩니다.

임차인 허지원 씨는 보증금 40,000,000원, 차임 3,000,000원이며, 2018년 10월 10일에 전입/사업자 등록을 하였습니다.

배당신고일자는 2025년 10월 13일로 기재되어 있습니다.

다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 향후 법적 검토 및 임차인과의 협의가 필요합니다.

4.4. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 근저당권(말소), 가압류(말소), 임의경매(말소) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

최종 권리 분석 시에는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 화성시 방교동 일대는 동탄 일반산업단지 및 관련 업무 시설 등이 배후 수요를 형성하고 있는 지역입니다.

근린상가로서 주변의 공장, 사무실 근로자 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 소매점, 서비스업 등의 입점이 가능합니다.

기준 시점 현재 공실 상태이나, 내부 시설을 활용한 업종 전환 또는 재구성을 통해 상권 내에서 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 주변 환경 정보

6.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

동측과 남측의 광대 도로, 북서측의 중로와 인접하여 물류 이동 및 방문객 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

6.2. 주변 시설

본건 주변은 '한국지역난방공사 동탄지사'가 위치하며, 산업 시설 및 일반 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획상 준공업지역, 일반산업단지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 규제 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

현장 조사 및 추가적인 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않으나, 공장 및 산업단지가 혼재하는 지역의 특성을 감안해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

허지원 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 보증금 직접 인수 부담은 없을 수 있으나, 법적 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

7.2. 내부 상태 및 원상복구

건물 내부의 경계벽이 없는 상태이며, 기존 영업 시설물이 남아 있어 인수 후 내부 철거, 원상복구 또는 업종에 맞는 재구성을 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 공실 및 임대 수익

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생보다는 공실 해소를 위한 시간과 노력이 필요합니다.

7.4. 토지 이용 규제

준공업지역, 일반산업단지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 또는 업종 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 방교동의 산업 및 상업 복합 지역에 위치한 근린상가로, 양호한 교통 접근성과 배후 수요를 갖춘 잠재력 있는 물건입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 경계벽 부재 및 기존 시설물 잔존, 그리고 복합적인 토지 이용 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

정확한 권리 분석과 임차인 현황에 대한 추가적인 법률 검토를 통해 리스크를 최소화하는 전략 수립이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지 개발 가능성

화성시 및 동탄 지역의 지속적인 개발 계획과 산업 단지 확장에 따른 배후 수요 증대가 기대됩니다.

9.2. 상업 시설로서의 잠재력

근린상가로서 지역 내 소매점, 서비스업, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능하며, 내부 공간 활용에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,256,000,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 내부 원상복구 비용, 공실 리스크 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 비용, 내부 시설물 철거 및 재구성에 필요한 예상 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 명확한 시장 데이터 및 경쟁 입찰 상황을 알 수 없어 구체적인 입찰가를 제시하기는 어려우나, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.