나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57243 [1] 경기도 화성시 향남읍 상신리 1079-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.08.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 '상신초등학교' 남서측 원거리에 위치하며
주위는 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있으며 공장으로서의
접근성, 배후지 경쟁력 등 제반 입지조건은 보통인 편임.

본 공장 북측 약 4km 지점에 서해안고속도로 발안I.C가 위치하고 동측 근거리에 향남제약
산업단지 및 발안일반산업단지가 위치하여 입지여건은 무난한 편임.

토지의 상황

기호(1~8)
8필지 일단의 부정형의 토지로서 축대 조성하여 자체 지면 평탄하고 본건 남동측으로 세로
한면에 접하며 공업용건부지로 이용중임.

기호(12~18)
공장 진입도로로서 콘크리트포장된 세로임.

기호(19)
완경사 자연림으로 맹지임.

토지이용계획확인서상
농림지역(기호 1~8,17~19), 계획관리지역(1,2,12~18), 가축사육제한구역(전부제한), 비행
안전제3구역(전술), 성장관리권역임

기호(1) : 99제곱미터 선하지

기호(6),(12~14),(16),(17) : 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(12~18) : 성장관리계획구역(산업관리)

기호(1),(19) : 임업용산지

건물의 구조 및 현상

(기호9) 공장
일반철골구조 경사지붕 1층 건물로서 2024.12.03 사용승인되었으며
내외벽 : 불연판넬마감
바닥 : 콘크리트위 하드너 등
층고 : 10.2M
창호 : 하이샤시 창호임.
부대설비 : 위생 및 급배수설비, 전기설비 등
이용상황 : 공장(현지wpi)으로 이용중임.


(기호10) 창고
경량철골구조 경사지붕 1층 건물로서 2024.12.03 사용승인되었으며
내외벽 : 불연판넬마감
바닥 : 콘크리트위 하드너 등
층고 : 10.2M
창호 : 하이샤시 창호임.
이용상황 : 창고로 이용중임.

(기호11) 사무소
일반철골구조 경사지붕 3층 건물로서 2024.12.03 사용승인되었으며
외벽 : 불연판넬마감 등
내벽 : 석고보드, 벽지도배 등
바닥 : 장판깔기 등
층고 : 11.6M
창호 : 하이샤시 창호임.
부대설비 : 위생 및 급배수설비, 소방설비, 전기보일러에 의한 난방설비(숙소)
이용상황 : 사무실 등으로 이용중임.
1층 - 사무실, 화장실 등
2층 - 숙소8, 샤워실, 화장실 등
3층 - 숙소5, 세탁실, 샤워실, 화장실 등

기계/기구의 현상

본 기계기구는 국산의 수변전설비, 호이스트설비, 사출성형기로 현장조사일 현재 가동중에
있음.

공작물의 현상

본 공장에는 공장운영을 위한 기본적인 공작물인 대문, 담장, 바닥포장, 축대 등이 있으며
토지 및 건물에 포함 평가하였음.

기타참고사항

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 수변전설비외 7점 포함(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함
-지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너박스는 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57243 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 상신리 1079-8

용도: 공장

감정가: 4,003,061,780원

토지면적: 6138.00㎡ (약 1856.8평)

토지 지분면적: 5719.7334㎡ (약 1730.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1188.00㎡ (약 359.4평)

건물 지분면적: 1188㎡ (약 359.4평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항:

- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구, 수변전설비 외 7점 포함 (감정평가서 참조).

- 제시외 건물 포함 매각.

- 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너박스는 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 '상신초등학교' 남서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모의 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 공장으로서의 접근성 및 배후지 경쟁력 등 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

북측 약 4km 지점에 서해안고속도로 발안IC가 위치하며, 동측 근거리에는 향남제약산업단지 및 발안일반산업단지가 위치하여 산업단지 접근성이 양호합니다.

토지의 경우, 8필지 일단의 부정형 토지로서 자체 지면이 평탄하고 공업용 건부지로 이용 중입니다.

공장 진입도로로 사용되는 콘크리트 포장된 세로 부분도 포함됩니다.

토지이용계획확인서 상 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지 중 일부(기호 19)는 완경사 자연림으로 맹지이며, 기호(1)은 선하지입니다.

기호 (6), (12~14), (16), (17)은 건축법상 도로 일부를 포함합니다.

기호 (12~18)은 성장관리계획구역(산업관리)에 해당합니다.

기호 (1), (19)는 임업용 산지입니다.

3. 권리분석

본건 토지의 말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권(을25)이며, 그 금액은 2,604,000,000원입니다.

토지 등기부채권 총액은 5,336,321,167원입니다.

등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 역시 말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)이며, 그 금액은 1,500,000,000원입니다.

건물 등기부채권 총액도 5,336,321,167원입니다.

건물 등기부에는 유사한 권리들이 설정되어 있으나, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임차인에 대한 상세 정보가 없어, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 경우 낙찰 후 인수해야 할 위험이 존재하므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 화성시 향남읍 상신리는 주변에 중소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

북측 4km 지점에 서해안고속도로 발안IC가 위치하고, 동측 근거리에는 향남제약산업단지 및 발안일반산업단지가 있어 산업 관련 업종의 사업장으로서의 입지 여건은 무난합니다.

주변 상권이 발달한 지역이라기보다는 산업단지와 연계된 산업 지구의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건에서 가장 가까운 교육시설은 '상신초등학교'이나, 다소 원거리에 위치하고 있습니다.

공장 밀집 지역의 특성상, 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설은 부족할 가능성이 높습니다.

이러한 편의시설 이용을 위해서는 인근 산업단지 지역 또는 시내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

소유자 미상 컨테이너박스: 현재 평가 및 매각에서 제외된 소유자 미상 컨테이너박스가 지상에 존재하므로, 낙찰 후 별도의 처리 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

맹지: 일부 토지(기호 19)가 맹지이므로, 해당 부분의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

임차인 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상일 경우, 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 중대한 리스크입니다.

중복사건 및 유동화물건: 본 물건은 중복 사건이며 유동화 물건이므로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으며 권리 관계 파악에 추가적인 주의가 요구됩니다.

기계/기구 포함: 감정평가서에 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계 및 기구(수변전설비, 호이스트, 사출성형기 등)가 포함되어 매각되지만, 실제 상태, 가치, 이전 문제 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설 여부: 주변 환경 조사 시, 본 건 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보로는 파악 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 상신리에 위치한 공장 용지이며, 토지 지분과 건물 전체가 일괄 매각되는 건입니다.

공장, 창고, 사무실 등으로 사용되는 건물은 2024년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

서해안고속도로 발안IC와 인접 산업단지와의 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 주변이 공장 지대이므로 생활 편의시설은 제한적입니다.

다수의 권리 설정이 있었으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 소유자 미상의 컨테이너박스, 맹지, 그리고 가장 중요한 임차인 정보 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

중복 사건 및 유동화 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2024년 12월 사용승인)로 즉시 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.

향남제약산업단지 및 발안일반산업단지와 인접하여 관련 업종의 사업장으로 적합합니다.

공장 운영에 필요한 수변전설비, 호이스트, 사출성형기 등 주요 기계 및 기구가 포함되어 매각됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 인수해야 할 채무가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

법원 감정가는 4,003,061,780원이며, 투자자는 주변 시세, 부동산의 현 상태, 향후 개발 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, 토지 지분 매각의 경우, 다른 토지 소유자와의 원만한 협의 가능성도 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.