나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34081 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 182-1 화인빌 다동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사초등학교"" 서측에 위치하며, 주변은 다
세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 소새울역(서해선)등이 소재하는 바,
대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2016.12.15.)

외벽: 치장벽돌 타일 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 ""도시형생활주택(단지형다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

소사본동 <182-1>,<182-14>,<182-22>,<182-33> 공통
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

경기도 부천시 소사구 소사본동 182-1 토지의 지목은 ""전""이나, 현황은 ""대""로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 182-1번지 소재 화인빌 다동 5층 501호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34081 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 182-1 화인빌 다동 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 202,000,000원

* 건물 규모:

* 토지 면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

* 건물 면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 12월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 중 5층 501호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, 소사초등학교 서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 소새울역(서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 토지 현황: 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 07월 30일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김용우)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2024년 10월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (진민호)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 28일

* 확정일자: 2022년 03월 14일

* 배당신고일자: 2024년 04월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권 등기는 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 보입니다.)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 소사본동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 소사초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 유동인구 발생이 예상됩니다.

* 소새울역(서해선)이 가까워 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 대규모 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 서측에 소사초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 소새울역(서해선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 ) 존재: 임차인 김 은 전입일자가 2024년 10월 29일이며 대항력이 있습니다. 보증금 100만원에 대한 인수 여부가 불분명할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리(2025년 07월 30일)보다 전입일자가 늦어 통상적으로는 소멸될 권리이므로, 명확한 HUG 측의 인수 조건 및 임차인과의 협상 결과에 따라 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항은 해당 채무 및 임대차 관계 해결에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 구체적인 조건 내용 및 낙찰자가 부담해야 할 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중인 점은 이용상 큰 문제는 없어 보이나, 추후 토지 관련 규제나 개발 계획 등을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 조건이 양호한 편입니다. 소사초등학교와 소새울역을 이용하기 편리하며, 주변 주거 환경도 안정적입니다. 대항력 있는 임차인과 HUG 관련 복잡한 권리 관계가 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '말소동의 확약서 제출' 등의 정보로 보아 권리 관계가 정리될 가능성이 높습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 신축 연식과 입지 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 권리 관계가 명확히 정리된다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2016년식 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접 및 역세권(소새울역)으로 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 관계 정리 가능성: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 복잡했던 권리 관계가 정리될 것으로 예상되어 명도 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로 1인 가구 등 특정 수요층에게 인기가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 거래, 1984년식 및 2002년식 다세대/연립)는 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 수준입니다. 본건은 2016년식 건물로 연식이 훨씬 신축임을 감안할 때, 동일 평형이라도 더 높은 가격에 거래될 수 있습니다.

감정가는 2억 2백만원입니다. 최근 거래 사례와 신축 연식을 고려했을 때, 권리 관계가 명확히 정리된다는 가정 하에 감정가보다는 낮은 수준에서, 하지만 최근 연식 대비 유사하거나 약간 높은 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 100만원은 인수하지 않는 것으로 간주하며, HUG 관련 사항도 낙찰 시점에 명확히 정리되는 것으로 가정합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.