나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1534 [1] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 ""KEB하나은행열린교육원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 등고 평탄하게 부지조성한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로를 통하여 본건단지에 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 거주자 폐문부재상태로 내부확인이 불가능하였으며, 집합건축물대장상 내부구조, 기존 평가전례 및 외부관찰에 의하여 내부구조를 확인한바, 도면상 존재하지 않는 복층구조의 다락 및 테라스가 있는 것으로 기존 평가전례상 확인되므로 경매 진행 및 낙찰시 내부 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명: 송명팰리채 에이동 4층401호

사건번호: 수원지방법원 2025타경1534 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 4층401호

건축년도: 2023년 3월 16일 (사용승인일 기준)

용도: 연립주택

감정가: 604,000,000원

토지면적: 98.63㎡ (약 29.83평)

건물면적: 63.97㎡ (약 19.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 ""KEB하나은행열린교육원"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지는 완경사지를 등고 평탄하게 부지 조성한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내로 진입하는 도로는 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 연결됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로서, 소유권보존 등기일은 2023년 4월 6일 주식회사 송명 명의이며, 이후 2023년 4월 28일 김미숙 명의로 매매에 의한 소유권이전 등기가 경료되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 385,000,000원)입니다. 해당 근저당권보다 후순위인 2024년 12월 16일자 국의 압류, 2025년 7월 10일자 기흥세무서장의 압류, 그리고 경매를 신청한 2025년 8월 4일자 농협은행주식회사의 임의경매개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 385,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상이며 거주자 폐문부재로 내부 확인이 불가능하였습니다. 집합건축물대장상 내부 구조와 외부 관찰, 기존 평가 전례에 따라 도면상 존재하지 않는 복층구조의 다락 및 테라스가 있을 수 있다는 점이 확인되어, 경매 진행 및 낙찰 시 내부 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변 시세 형성에 영향을 미치는 요인으로는 인근의 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 있습니다. 최근(2026년) 유사한 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 분포를 보입니다.

* 1986년 준공, 54.63㎡ (약 16.53평) 면적: 115,000,000원 (약 696만원/평)

* 2021년 준공, 67.61㎡ (약 20.45평) 면적: 300,000,000원 (약 1467만원/평)

* 2023년 준공, 50.09㎡ (약 15.15평) 면적: 210,000,000원 (약 1386만원/평)

본건은 2023년 3월 사용승인된 신축 건물로, 면적은 63.97㎡ (약 19.35평)입니다. 최신 거래 사례(2021년, 2023년 준공)를 기준으로 평당 시세를 환산하면 약 1,386만원에서 1,467만원 수준입니다. 본 건의 건물 면적(19.35평)을 적용할 경우, 시세는 약 2억 6,800만원에서 2억 8,400만원 범위로 추정됩니다. 그러나 감정가는 6억 400만원으로, 최근 시세 대비 매우 높게 책정되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 하갈동 일대는 주거 단지 및 근린 생활 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 단지 내에는 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 지도상 및 제공된 토지이용계획 정보상에서 특별히 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 구조 불확인: 감정평가서상 내부 구조 확인이 폐문부재로 인해 불가능하였으며, 도면상 존재하지 않는 복층 구조의 다락 및 테라스가 있을 수 있어 낙찰 후 재확인이 필요합니다. 이는 실제 내부 구조와 면적, 이용 가능성 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본건의 감정가(6억 400만원)가 최근 유사 물건의 시세(약 2.7억 ~ 2.8억 원)와 현저한 차이를 보입니다. 감정가가 실제 시장 가치보다 과도하게 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 입찰 시 높은 가격 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 비록 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 불가능했던 점을 감안할 때, 예상치 못한 임차인이 존재하거나 명도 과정에서의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 연립주택으로, 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인에 대한 부담이 없는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 현재 시점에서의 시장 가치는 약 2.7억 원에서 2.8억 원 수준으로 추정되는 반면, 감정가는 6억 400만원으로 책정되어 있어 상당한 가격 괴리가 존재합니다. 이 부분은 본건의 가장 큰 리스크 요인이자, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 또한, 내부 구조에 대한 불확실성과 미확인 임차인 존재 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 최신 건축물입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 부채는 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 명도 용이성(잠재적): 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다 (단, 내부 확인 필요).

* 시세 차익 기대: 감정가가 시장 시세 대비 과도하게 높게 책정된 만큼, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6억 400만원이나, 최근 유사 물건의 거래 시세를 분석한 결과 적정 시장 가치는 약 2억 7천만원에서 2억 8천만원 범위로 추정됩니다. 이에 따라, 감정가와의 큰 괴리를 고려하여 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현 시세 기준으로 판단할 때, 본건의 합리적인 입찰 희망가는 약 2억 9천만원에서 3억 1천만원 수준으로 예상됩니다. 이 가격대는 시세 범위를 반영하며, 경쟁 상황에 따라 다소 변동될 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지의 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.