나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34080 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 118-2 행복마을 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 남측 인근에 위치하는 ""행복
마을"" 제3층 제301호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 아파트단지 및 다가구주
택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건중 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 3M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34080 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 118-2 행복마을 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 349,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.78㎡ (약 11.43평)

토지지분: 37.784㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.68㎡ (약 20.78평)

건물지분: 68.68㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 아파트단지 및 다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용

사다리형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 3M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천북초), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2023-08-10)

본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-23

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 3개월간 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 아래와 같은 시세가 확인되었습니다.

* 2016년식, 50.82㎡ (약 15.37평): 235,000,000원 (약 15,300,000원/평)

* 2003년식, 59.59㎡ (약 18.03평): 175,000,000원 (약 9,700,000원/평)

* 1981년식, 37.62㎡ (약 11.38평): 86,000,000원 (약 7,550,000원/평)

본건은 2019년식 건물로, 최근 매매 사례 중 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 감정가 적정성

본건 감정가는 349,000,000원으로, 건물면적 68.68㎡ (약 20.78평) 기준 평당 약 16,800,000원 수준입니다. 이는 최근 매매된 2016년식 주택의 평당가와 유사하거나 다소 높은 수준으로, 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 부천북초등학교가 소재하며, 기본적인 주거 생활을 영위하기에 양호한 환경입니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제301호

* 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 하이샷시 창호

* 설비: 상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 구비되어 있습니다.

6. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

6.1. 주변 시설 검색

내부 분석 결과, 본건 소재지인 경기도 부천시 원미구 원미동 118-2번지 일대는 일반적인 주거 지역으로, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 유해 시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 거래 과정에서 발생한 특별한 조건이나 절차 변경을 의미하는 것으로 보입니다. 그러나 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없으므로, 법적 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

7.2. 도로 접면

건물 동측으로 노폭 약 3M의 도로에 접해 있어, 일부 차량 접근에 제한이 있을 수 있으나 일반적인 주거용으로는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축이며 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인 관련 문제도 해결된 것으로 보입니다. 주변 시세 및 감정가 수준을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 연도 (2019년 준공)

* 명확한 권리관계 (인수 부담 없음)

* 안정적인 주거 지역 입지

* HUG 관련 이슈는 법적 리스크 없음으로 정리됨

10. 예상 입찰가

감정가: 349,000,000원

주변 유사 물건의 최근 거래가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 소폭 하향 조정될 수 있습니다.

따라서, 최적의 입찰가를 330,000,000원으로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.