나이스옥션 법원경매 부천 2023타경41121 [1] 경기도 김포시 청송로 8, 1층101호 (장기동,석권에듀프라자) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2023.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하며 본건
주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 내 1층 101호외 19개호로
외벽: 외장석재 뭍임 및 강화유리 등 마감.
내벽: 내부인테리어 등 마감.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호1,2,7,8: 공부상 소매점으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 공실상태임.
기호3: 공부상 소매점으로 공실상태임.
기호4,5,6: 공부상 소매점으로 공실상태임.
기호9,10,11,12: 공부상 의원으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호13,16: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호14,15: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중.
기호17,18: 공부상 학원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 피트니스클럽(SWEET VIBE)으로 이용중.
기호19: 공부상 학?i으로 인접호수와 경계구분없이 독서실(메가스터디 스파르라) 등으로 이용중임.
기호20: 공부상 사무소로 인접호수와 경계구분없이 교회(김포하이교회) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1917-1: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로3류(폭8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함),중로1류(폭20m-25m)(
접함),중로3류(폭12m-15m)(2014-11-27)(접함)
장기동 1917-2: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구
역(김포한강신도시),소로2류(폭8m-10m)(특수도로)(접함),소로3류(폭8m미만)(특수도로)(접함)
,중로3류(폭12m-15m)(접함)
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경41121 (1)

채권자: 손OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 청송로 8, 1층101호 (장기동,석권에듀프라자)

용도: 근린상가

감정가: 2,760,000,000원

토지면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

토지지분: 38.15㎡ (약 11.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 100.35㎡ (약 30.35평)

건물지분: 100.35㎡ (약 30.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 관련사건, 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 관련사건, 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

건물 전체 면적(연면적): 6749.07㎡ (약 2041.95평)

토지 면적(대지권): 1302.3㎡ (약 393.96평)

건축 면적: 771.39㎡ (약 233.39평)

호실 수: 총 44개 호실

사용승인일: 2018년 01월 02일

주용도: 제2종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

1.4. 감정평가 요약

주위환경: 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 김포 골드라인 장기역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 구조 및 마감: 철근콘크리트조이며, 외벽은 외장석재 뭍임 및 강화유리, 내벽은 내부인테리어, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용 상태: 공부상 소매점, 의원, 학원, 사무소 등으로 등재되어 있으나, 현재 일부는 공실, 일부는 연세준365의원, 피트니스클럽(SWEET VIBE), 독서실(메가스터디 스파르라), 교회(김포하이교회) 등으로 이용 중입니다. 본건 1층 101호는 공부상 소매점으로 기재되어 있으나 공실 상태입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 및 도로 상태: 대체로 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 다양한 도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 김포시 장기동 내에 위치하며, 장기중학교를 비롯한 학교 시설과 공원, 대규모 아파트 단지 등이 인접해 있어 주거 및 근린생활시설 밀집 지역의 특성을 보입니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통망

인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 노선 이용이 가능하며, 김포 골드라인 장기역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 편리하게 이동할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1, 중소기업은행 근저당 (2022-03-21 접수, 금5,832,000,000원)

총 채권액: 약 6,800,690,160원

주요 권리 내역:

- 소유권이전4번신탁등기말소 (2022-03-21)

- 근저당 (중소기업은행, 2022-03-21)

- 근저당 (중소기업은행, 2022-09-15)

- 가압류 (손희선, 2022-12-05)

- 강제경매 (손희선외 1명, 2023-07-18, 본건 사건)

등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 진행 가능성이 높았으며, 본 건 강제경매 개시결정 등기 이후 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김혜경

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-10

대항력: 없음

* 배준형

보증금: 10,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2019-05-03

대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리

본건 경매는 상기 등기부 현황에 따른 권리들이 매각으로 인해 소멸되는 조건으로 진행됩니다.

다만, 임차인 배준형은 대항력이 있으나, 제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다. 따라서 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 현황

석권에듀프라자는 총 44개 호실을 갖춘 집합건물로, 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설 등으로 복합 이용 가능합니다.

등기부 및 감정평가서 상 기재된 용도는 소매점, 의원, 학원 등이었으며, 현재는 연세준365의원, 피트니스클럽, 독서실, 교회 등으로 운영 중인 호실들이 있습니다. 본건 1층 101호는 현재 공실 상태입니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 장기동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 배후 주거지역을 기반으로 형성된 상권입니다. 따라서 주거민을 대상으로 하는 다양한 업종의 근린생활시설이 발달해 있으며, 장기역 주변으로는 유동인구 또한 일정 수준 확보되어 있습니다. 학교, 공원 등 편의시설이 인접하여 안정적인 상권 유지가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장기역 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 대규모 아파트 단지 인근으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

장기중학교가 인접해 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타

단지 주변으로 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인 배준형이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 산정된 점은 주의가 필요합니다. 낙찰 후 임대차 관계 확인 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법규/행정

집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. 이는 이행강제금 부과, 건물 사용 및 매각 제한 등 법적 제약을 받을 수 있으며, 추후 시정 조치가 필요할 수 있습니다.

또한, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 소매점이나 현황은 음식점으로 이용 중이라는 점은 건축물대장과의 용도 불일치로, 추후 건축물대장 변경 절차가 필요하거나 관련 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 기타

등기부상 채무 총액이 감정가보다 훨씬 높아 채권 총액 규모가 상당합니다. 이는 향후 추가적인 채권 행사나 이해관계 변동 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 장기동의 준주거지역에 위치한 근린상가 건물로, 장기역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 주거단지의 배후수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다양한 편의시설과 학교 등 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재, 현황 용도와의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원 산정) 등의 잠재적 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 명도 및 법규 관련 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (장기역 인근)

* 안정적인 배후 주거 수요 (대규모 아파트 단지 인접)

* 주변에 학교, 공원 등 편의시설 밀집

* 다양한 근린생활시설 및 교육연구시설 업종으로의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정평가액, 주변 시세, 건물 상태, 권리 관계(인수 보증금 없음), 그리고 앞서 언급된 위반건축물 및 용도 불일치 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 낙찰 후 명도 및 위반건축물 시정 등에 소요될 비용, 시간, 노력을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보를 바탕으로 구체적인 금액을 제시하기는 어려우나, 상기 리스크 요인들이 해소될 경우의 가치와 현재의 위험 요소를 반영한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.