나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511327 [1] 인천광역시 남동구 간석동 106-7 베네시안 2차 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역"" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역) 등의 대중교
통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물내 4층 401호로서,
외벽: 석재붙임, 스톤스프레이 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-23
43))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육
지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동
부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511327 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 106-7 베네시안 2차 4층 401호

용도: 아파트 (집합건축물대장상) / 건축물대장상 주용도는 업무시설이나 현황은 아파트로 이용 중인 것으로 보임.

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평) - 전용면적

건물총면적 (추정 분양면적): 약 112.26㎡ (약 34.0평)

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕, 10층 건물 중 4층, 2017년 04월 12일 사용승인.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북동측 인근에 위치. 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태: 본건 건물 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경511327 부동산강제경매개시결정 (등기부채권 총액: 175,000,000원)

권리분석 요약:

* 소유권보존 (2017.04.19)

* 공유자전원지분전부이전 (2017.05.04)

* 주택임차권 (구자호) (2021.10.12 전입/확정, 2024.01.12 배당신고, 175,000,000원). 권리분석상 대항력 없음 및 말소 대상.

* 소유권이전 (2021.11.03)

* 강제경매 (주택도시보증공사) (2025.08.05 접수). 말소기준권리.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(구자호)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 말소 예정.

* 임차인: ELBEGBAYARENKHCHIMEG (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의 필요. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

* 임차인: ENKHTUR BILEGT (엔 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의 필요. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

* 임차인: ENKHTUR ERKHES (엔 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의 필요. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

인수되는 보증금 합계: 0원 (상기 대항력 있는 임차인들의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

1.4. 상권분석

주변 상업시설: 간석오거리역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 유동인구와 배후수요가 풍부함.

주요 상권 특징: 역세권 상권으로, 금융, 의료, 외식 등 다양한 업종이 입점해 있어 생활 편의성이 높음.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

교육시설: 주변에 학교가 위치하여 학군 수요가 있을 수 있음. (상대보호구역 확인됨)

주거환경: 주거용 및 업무용 시설이 혼재되어 있어 직주근접 또는 임대수익 창출 가능성이 있음.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: ELBEGBAYARENKHCHIMEG, ENKHTUR BILEGT, ENKHTUR ERKHES 세 임차인은 전입일자가 2024년 9월 14일로 비교적 최근이며, 보증금이 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인들과의 관계를 명확히 정리하지 않으면 향후 점유 및 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이나, 해당 임차인들의 실제 거주 목적 및 보증금 상환 의무 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 주용도 불일치: 건축물대장상 주용도는 '업무시설'이나, 실제로는 '아파트'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건물 관리, 재건축, 또는 행정적인 문제 발생 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 감정가는 2억 2천 8백만원이며, 전용면적 약 18.1평, 추정 분양면적 약 34.0평의 규모를 가지고 있습니다.

권리관계 상 구자호 임차인은 대항력이 없어 말소될 것으로 보이나, 3명의 임차인이 보증금 0원임에도 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 다만, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 현황은 아파트로 이용 중인 점은 확인이 필요합니다.

주변 지도 검색 결과, 해당 물건과 관련하여 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

초역세권 입지: 간석오거리역 도보 거리로, 역세권 프리미엄 기대.

주거 편의성: 주변 상업 및 편의시설 발달로 생활 인프라 우수.

향후 시세 상승 잠재력: 재개발 및 도시 정비 사업 등에 따른 가치 상승 기대.

0원 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 없어, 명도 후 시세 차익 또는 실거주 목적으로 접근 가능. (단, 임차인 명도 협상 필요)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 228,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임차인 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 인수 보증금은 0원으로 파악되지만, 대항력 있는 임차인 3명의 명도 협상 비용을 최소 500만원에서 1,000만원으로 가정하고, 기타 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등) 및 약간의 시세 대비 할인율을 고려할 때, 200,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예시이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.