나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511305 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1430-9 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 내 제4층 제402호로서 (사용승인일: 2002.05.01.)

외벽: 드라이비트 마감 등

샷시: 하이샷시 등입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511305 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1430-9 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2.

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 24.52㎡ (약 7.42평)

건물면적: 56.91㎡ (약 17.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2002년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2.

1.3. 기타사항

특이사항: SGI 인수조건 변경 (주택임차권 등기 말소 동의 확약서 제출 확인됨)

주의사항: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천남부초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.

2.2. 교통

단지 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하며, 차량 진입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

2. 권리분석

2.

3.1. 매각물건 개요

경매채권자: 서OOOOOOOO

말소기준권리: 압류 (울산세무서장, 2023-04-13)

모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을13)는 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 없습니다.

2.

3.3. 등기사항 요약

* 2002-09-10: 공유자전원지분전부이전 (안일준)

* 2011-06-29: 소유권이전 (김순환)

* 2017-09-05: 소유권이전 (손성아)

* 2021-06-07: 소유권이전 (김지연)

* 2023-04-13: 압류 (울산세무서장, 말소기준권리)

* 2024-01-24: 압류 (서울특별시)

* 2024-02-23: 주택임차권 (한국토지주택공사, 말소예정)

* 2025-08-05: 강제경매 (서울보증보험)

2.

3.4. 권리분석 결론

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리나 인수되는 보증금은 없습니다.

2. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 주안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택과 함께 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

2.

4.2. 시세 비교 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 전용 43.33㎡): 2026년 5월 8일, 8,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 전용 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 9,000만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 전용 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 12,200만원

2.

4.3. 면적별 시세 환산

본건은 전용면적 56.91㎡ (약 17.22평)입니다.

최근 실거래가 기준으로 평당 시세는 약 600만원 ~ 900만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 1억 370만원 ~ 1억 5,490만원 범위로 환산됩니다.

본건의 감정가 1억 1,800만원은 비교적 신축인 화인에이스빌보다는 낮지만, 유사 연식의 세명쉐르빌 및 대일빌라 시세와 비교했을 때 중간 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

2. 생활정보

2.

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 인천남부초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교통시설

* 단지 북측으로 약 8m 도로와 접하며, 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 노선버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

2.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 물건지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. SGI 인수조건 변경 관련

SGI 인수조건 변경 및 주택임차권 등기 말소 관련은 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리나 특별한 조건은 없는 것으로 판단됩니다.

2.

6.2. 건물 노후화

본건 건물은 2002년에 사용승인되어 약 24년 경과되었습니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2.

6.3. 기타

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 존재합니다.

* 별도의 특수물건 정보는 없으나, SGI 관련 조건은 명확히 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

2. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 있으며, 교통 또한 양호한 편입니다. SGI 관련 조건은 최종적으로 말소 예정으로 확인되어 리스크가 해소된 것으로 보입니다. 비교적 최근에 거래된 화인에이스빌의 높은 시세는 향후 가격 상승 가능성을 시사하나, 건물 연식과 감안한 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

2. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전하게 인수 가능합니다.

* 인천 미추홀구의 지역 개발 및 주거 환경 개선 가능성에 따른 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 안정적인 임대 수익을 통한 현금 흐름 창출이 기대됩니다.

2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 종합적으로 분석하고, 본건의 면적(56.91㎡)과 건축 연식(2002년)을 고려하였을 때, 주변 시세보다 약간 높은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 특히, 비교적 신축인 화인에이스빌의 거래 사례(12,200만원)는 본건의 잠재적 가치를 보여줍니다.

안정적인 시세와 권리 인수 부담이 없음을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.