나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510931 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 매음리 545-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.08.19

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 철골조평지붕 2층 건물로서,
벽체 : 몰탈위페인트, 드라이비트마감 등,
내부 : 벽지도배 및 페인트, 인테리어마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호(나) : 벽돌구조 평지붕 단층 건물로서,
벽체 : 몰탈위페인트, 드라이비트마감 등,
내부 : 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호(다) : 벽돌구조 평지붕 2층 건물로서,
벽체 : 몰탈위페인트, 드라이비트마감 등,
내부 : 페인트마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호(라) : 벽돌구조 평지붕 단층 건물로서,
벽체 : 목재 및 드라이비트마감 등,
내부 : 페인트 및 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호(마) : 벽돌구조 평지붕 단층 건물로서,
벽체 : 목재마감 등,
내부 : 판넬마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호(바) : 벽돌구조 평지붕 단층 건물로서,
벽체 : 페인트마감 등,
내부 : 페인트마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호(사) : 경량철골구조 평지붕 단층 건물로서,
벽체 : 천막마감 등.

이용상태

기호(가) : 대중목욕탕 및 숙박시설 용도입니다.
기호(나) : 숙박시설 용도입니다.
기호(다) : 식당 및 주방 용도입니다.
기호(라) : 화장실 용도입니다.
기호(마) : 기계실로 이용중입니다.
기호(바) : 기계실 용도입니다.
기호(사) : 야외식당 용도입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 냉난방설비, 화재탐지및 스프링클러 설비, 오수처리시설
등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉧이 소재합니다.(후면 지적 및 건물개황도, 사진참조)

공부와의 차이

본건 기호(바) 건물은 벽면 일부가 소실 되었는 바, 경매 진행시 참조하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다.
2. 기타 : 본건은 가압류등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존 등기 되었으나, 건축법상 사용
승인을 받지않은 건물로서, 일반 건축물대장이 부존재 합니다.

물건 비고

1. 건물 및 제시외건물(1-1. ~ 1-8.) 포함 평가 및 매각
2. 위 건물들 소재로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명함
3. 본건 건물은 주식회사 미래공간씨앤디(시공사)에서 유치권권리행사중인 것으로 표시되어 있으며, 시공사탐문 및 미등기 현황조사 보고서상 전체 공정율은 약 95% 내외인 것으로 조사되으나, 본건 건물은 장기간 공사 중단 및 방치되어 마감재의 탈락, 곰팡이 등이 발생하여 전체 설비의 가동 여부는 확인이 불가한 상태임(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)
4. 인천 강화군 삼산면 매음리 545-6 외 9필지 지상에 최초 건축허가(허가번호 2008-건축허가과-신축허가-136 / 2008.12.19.)를 득하여 조성되고 있는 건축물로서 뼈대를 형성하는 철근콘크리트, 철골공사는 완료되었으나, 일부 마감공사 등이 중단되어 있음. 2025.7.1.가압류등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기 되었으나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 일반건축물대장이 부존재 함(감정평가서 참조)
5. 2025.10.1. 주식회사 미래공간씨앤디로부터 공사대금 4,868,500,000원에 대하여 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함
6. 감정평가서 일련번호 중 기호(바) 건물은 벽면 일부가 소실됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경510931 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 매음리 545-6

용도: 근린시설

감정가: 8,070,139,640원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 4286.20㎡ (약 1296.55평)

건물지분: 4286.2㎡ (약 1296.55평)

건물 제시외면적: 2844.00㎡ (약 860.32평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 매음리에 위치하고 있습니다. 강화군은 섬 지역으로, 주로 농경지와 산림, 해안선을 포함하는 자연환경이 특징입니다. 삼산면 매음리는 이러한 지역적 특성 내에 위치하며, 주변은 농경지 또는 개발이 제한된 지역일 가능성이 높습니다. 도로 접근성은 강화대교 또는 초지대교를 통해 가능하나, 주요 도심과의 거리가 다소 있어 차량을 이용한 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 1일 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (주식회사 미래공간씨앤디, 4,450,000,000원)입니다. 이 가압류 결정보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 경매 신청 채권자: 이OO (이수덕)이며, 2025년 8월 5일 인천지방법원의 강제경매 개시결정(2025타경510931)을 신청하였습니다.

* 등기부상 주요 현황:

* 주식회사 용궁온천의 소유권보존등기 (2025.07.01)

* 주식회사 미래공간씨앤디의 가압류 (2025.07.01) - 말소기준권리

* 이OO의 강제경매개시결정 (2025.08.05)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 위 건물들 소재로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권:

* 주식회사 미래공간씨앤디가 시공사로서 공사대금 4,868,500,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 법정지상권:

* 건물들이 소재하고 있으나, 해당 건물들로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원입니다. 이는 현재 파악된 임차인이 없거나, 보증금이 없는 경우를 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 용도는 근린시설로, 감정평가요약에 따르면 기호(가) 건물은 대중목욕탕 및 숙박시설, 기호(나)는 숙박시설, 기호(다)는 식당 및 주방, 기호(라)는 화장실, 기호(마),(바)는 기계실, 기호(사)는 야외식당 용도로 파악되었습니다. 이는 지역 주민을 위한 편의 시설 또는 관광객을 위한 복합 상업 시설로 활용될 잠재력을 보여줍니다. 그러나 현재 장기간 공사 중단 및 방치 상태로 인해 상권으로서의 기능은 전무한 상태이며, 향후 정상화 시 개발 가능성이 있습니다. 강화군 삼산면의 지역적 특성을 고려할 때, 주변 상권은 대규모보다는 지역 기반의 소규모 상권일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 강화군에 위치하여 대중교통보다는 자가용 이용이 일반적일 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의시설은 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 접근이 어려울 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변으로는 농경지, 산림, 해안가 등이 분포할 가능성이 높으며, 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 미완성 및 장기 방치:

* 전체 공정률은 약 95% 내외로 조사되었으나, 마감재 탈락, 곰팡이 발생 등 심각한 노후화 및 시설물 기능 상실 상태입니다.

* 철근콘크리트 및 철골 공사는 완료되었으나, 일부 마감 공사가 중단된 상태입니다.

* 기호(바) 건물은 벽면 일부가 소실된 하자가 존재합니다.

* 법적 미비점:

* 건축법상 사용승인을 받지 않아 일반 건축물대장이 존재하지 않습니다.

* 소유권보존등기는 가압류 촉탁으로 이루어졌으나, 건축물 자체의 법적 효력 및 활용 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계:

* 공사대금으로 인한 유치권(주식회사 미래공간씨앤디) 성립 여부가 불분명하며, 이에 따른 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유권과의 관계에서 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 추가 공사 및 복구 비용:

* 미완성된 마감 공사를 완료하고, 방치로 인한 하자(탈락, 곰팡이, 설비 불능 등)를 보수하기 위해 상당한 규모의 추가 공사 및 자금이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대형 근린시설 복합 건물로서 사업적 잠재력을 가지고 있으나, 현재 심각한 공사 중단 상태, 법적 미비점(미사용승인 건물), 그리고 유치권 및 법정지상권 등 복잡하고 불확실한 권리 관계로 인해 취득에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 건물 자체의 정상화 및 권리관계 해소를 위해 상당한 추가 투자와 법률적 검토가 필수적입니다. 감정가 80억 원은 잠재적 가치를 반영한 것으로 보이나, 현재 상태와 리스크를 고려할 때 낙찰가 결정 시 이러한 요소들을 충분히 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 복합 시설 개발 가능성: 성공적으로 정상화될 경우, 지역 내 랜드마크 시설 또는 관광/휴양 관련 시설로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 경매 감정가: 현재 상태 대비 높은 감정가는 향후 개발 시의 높은 가치를 반영한 것으로, 성공적인 개발 시 상당한 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 소유권과는 별개로 건물 자체에 대한 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 심층적인 추가 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 철저한 현장 조사를 통한 건물 하자 상태 및 보수/보강 예상 비용의 정확한 파악.

* 유치권, 법정지상권 등 복잡한 권리 관계의 법적 효력 및 소멸 가능성에 대한 전문가(변호사, 법무사 등)의 정밀 분석.

* 미완성 공사 완료 및 필요한 설비 복구에 소요되는 제반 비용의 객관적인 산정.

* 인근 유사 부동산의 시세, 개발 가능성, 향후 시장 전망 등에 대한 면밀한 분석.

제공된 감정가(8,070,139,640원)는 참고 자료로 활용하되, 상기 언급된 다수의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 매우 보수적인 접근을 통한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 인수할 보증금은 없으나, 잠재적 권리 인수 및 막대한 추가 투입 비용을 감안해야 합니다.

1.9. 주변 시설 조사 결과

인천광역시 강화군 삼산면 매음리 545-6 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 강화군 지역 특성상 자연환경이 잘 보존된 지역이 많습니다. 그러나 이는 일반적인 검색 결과이며, 실제 현장 방문 시 인근 지역 주민 탐문 및 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.