나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511331 [1] 인천광역시 중구 운남동 1680-2 이편한세상영종하늘도시 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 ""영종I.C"" 북동측으로 약550미터 지점에 위치하며
주위 일대는 동류형의 아파트단지 및 공원. 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층내의 6층 602호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 새시 창호등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합)
경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511331 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1680-2 이편한세상영종하늘도시 101동 6층602호

물건 종류: 아파트

감정가: 431,000,000원

토지 면적: 61.82㎡ (약 18.7평)

건물 면적: 84.32㎡ (약 25.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

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1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종I.C" 북동측으로 약 550미터 지점에 위치합니다.

주변 일대는 동류형의 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

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1.2. 권리분석

현재 등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본 건 매수 시에는 등기부상 인수되는 권리가 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2020-06-10

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 )

* 보증금: 225,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2022-06-14

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 15,000,000원

* 권리분석:

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 매수 시 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무는 없습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 인수 부담이 될 가능성은 낮아 보입니다.

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1.3. 상권분석

본건이 속한 e편한세상영종하늘도시 아파트는 대규모 단지로 형성되어 있으며, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

영종하늘도시 택지개발지구 내 위치하여 지속적인 지역 발달이 예상되는 지역입니다.

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1.4. 생활정보

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 영종I.C가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트 구조의 21층 아파트 중 6층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 712대의 차량을 주차할 수 있는 시설을 갖추고 있습니다 (JSON 데이터 기준).

* 건물 정보:

* 총 세대수: 577세대

* 총 동수: 8동

* 최고층: 21층

* 사용승인일: 2018년 8월 20일

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1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 임차인의 존재 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 시장 가격 변동성: 최근 매매 데이터(약 60㎡ 기준)와 본건 면적(84.32㎡) 간의 크기 차이가 존재하므로, 실제 거래가 형성 시에는 가격 비교에 유의해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 환경 분석 결과, 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 인천 중구 영종하늘도시 내에 위치한 e편한세상영종하늘도시 아파트입니다. 2018년 준공되어 비교적 신축이며, 공동주택으로서의 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 모두 말소되어 깨끗한 소유권 이전이 가능하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 영종I.C 인접으로 교통이 편리하고, 단지 내 편의시설 이용도 용이합니다. 감정가는 431,000,000원으로, 최근 유사 면적의 아파트 실거래가격을 참고할 때, 가격 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 권리관계 완전 소멸: 경매를 통해 모든 법적 부담이 소멸되므로 안전한 등기부 취득이 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 별도의 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공된 아파트로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 용이합니다.

* 우수한 입지: 영종I.C 인접으로 서울 및 수도권 접근성이 좋으며, 지역 내 개발 호재에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적정 감정가: 최근 시장 가격 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

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1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(약 59.92㎡, 18.1평 기준)에 따르면, 해당 아파트의 평당 시세는 약 171만원에서 210만원 수준으로 추정됩니다. 본건은 84.32㎡ (약 25.5평) 면적으로, 이를 평당 170만원에서 200만원으로 적용할 경우 약 43,350만원에서 51,000만원 범위로 산정될 수 있습니다.

감정가 431,000,000원은 이러한 시장 시세와 비교 시, 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.