나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511340 [1] 인천광역시 서구 마전동 1160-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '인천마전고등학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본 건 토지 기호(1)은 대체로 인접필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 '단독주택' 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 토지 기호(1) 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건 건물 기호(2)는 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서
외벽 : 사이딩판넬 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

본 건 건물 기호(2)는 '단독주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 본 건 건물 기호(2) 1층 공부상 면적은 117.12㎡이나 현장조사시 확장형발코니 등이 소재하여 개략적인 실측에 따라 134.66㎡로 면적사정하여 평가하였음.

- 별첨 '건물개황도 및 사진용지' 참고

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 1층 공부상 면적은 117.12㎡이나 확장형발코니 등이 소재하여 134.66㎡로 면적사정하여 평가함
일반건축물대장상 '위반건축물[검단출장소-32117(2022.10.10.)호에 의거 건축법 제14조 위반(조립식판넬/단독주택) 무단증축]'로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511340 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1160-10

용도: 단독주택

감정가: 840,276,150원 (8억 4천 27만 6천 150원)

토지면적: 311.00㎡ (약 94.08평)

건물면적: 176.53㎡ (약 53.40평) (등기상 면적)

건물 제시외면적: 42.90㎡ (약 12.98평) (등기되지 않은 건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '인천마전고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용: 대체로 인접 필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황: 토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 강제/임의 경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 검단신용협동조합의 근저당권 (을5)으로 추정됩니다. 등기부채권 총액은 724,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배경식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 임소영

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-01-05

* 확정일자: 2024-01-05

* 배당신고일자: 2025-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

인수되는 임차보증금: 0원

임차인 관련 주의사항: 임차인 배경식의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 권리관계 파악에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 주거 지역 내 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 인천마전고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 단독주택 및 연립주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 무단 증축(조립식 판넬/단독주택)으로 인한 건축법 위반 사항이 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

중복사건: 본 건은 중복사건으로, 관련 경매 절차 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

확장 발코니 평가: 1층 공부상 면적(117.12㎡) 대비 확장 발코니 등으로 인해 실측 면적이 134.66㎡로 평가되어 감정가에 반영되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 94평)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 주변 교통 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 문제는 일반건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 무단 증축 이력이 있다는 점입니다. 이는 향후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사 제약을 초래할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다. 모든 권리가 말소되는 조건이므로 권리상 문제는 크지 않으나, 위반건축물 문제는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 면적: 약 94평에 달하는 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

주거 지역 내 입지: 제1종일반주거지역으로 분류되어 있어 주택 개발 및 관련 규제 완화 시 수혜를 볼 수 있습니다.

철저한 현장 확인 필수: 위반건축물 관련 내용, 정확한 현 상태, 주변 시세 등을 면밀히 조사해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 840,276,150원입니다. 하지만 '위반건축물' 등재 및 무단 증축 이력으로 인해 건물 자체의 가치 평가 및 향후 활용에 제약이 따릅니다. 또한, 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 1억 3천만원에서 3억 9천 8백만원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 토지 가치를 높게 반영했거나, 시장 상황과의 괴리가 있을 수 있음을 시사합니다.

따라서, 위반건축물 관련 리스크 및 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 약 580,000,000원 ~ 650,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (약 5억 8천만원 ~ 6억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.