나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1407 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 471-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ‘인천광역시립박물관’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 완경사지으로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 위 지상에는 제시외 수목(감나무 1주)이 소재함.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬라브위기와 지붕 2층 주택으로서,(사용승인일 : 1993.06.04)

외 벽 : 벽돌 쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

주택(2가구) 및 대피소으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 및 건물에는 부합물및종물(담장, 대문 등)이 소재하여, 거래관행 등을 고려 토지 및 건물에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(감나무 1주) 포함
본건 토지위에 소재하는 옹벽, 담장, 대문 등은 토지 및 건물에 부합된 물건으로 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경1407 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 연수구 옥련동 471-7번지이며, 신주소는 인천광역시 연수구 한나루로86번길 48-11입니다.

해당 물건은 다가구주택으로, 감정평가액은 737,036,980원입니다.

토지 면적은 237.40㎡ (약 71.81평)이며, 건물 면적은 204.75㎡ (약 61.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 남인천농업협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 수목(감나무 1주)과 토지 및 건물에 부합된 옹벽, 담장, 대문 등은 매각에 포함됩니다.

건물의 사용승인일은 1993년 6월 4일입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 인천광역시립박물관 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 세장형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에는 공원 및 녹지 공간이 일부 분포하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 6월 28일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 약 1,750,000,000원으로, 감정평가액 대비 상당한 규모입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1999-03-16

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 전입일자상 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 대항력의 실체에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 김 명의로 금 1,570,000,000원의 가압류가 존재하나, 이는 임대차 보증금과는 별개의 채권으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하여, 상업 시설보다는 주거 환경에 특화된 지역입니다.

인천광역시립박물관이 인근에 위치하여 문화적 접근성이 양호합니다.

지역 내 소규모 상점 및 편의시설은 이용 가능하나, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중버스 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근으로 근린생활시설이 분포합니다.

* 교육시설: 옥련초등학교, 청학중학교, 송도고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 주변시설: 인천광역시립박물관 등 문화시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 본건 주변으로 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계의 상세 내용과 법적 쟁점에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 특히, 해당 임차인이 설정한 고액의 가압류는 추가적인 법적 리스크를 내포할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1993년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 높으며, 이는 최저 입찰가 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구의 주거 지역 내에 위치한 다가구주택 경매 물건입니다.

인근에 문화시설 및 교육시설이 있으며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 의 존재, 보증금 및 차임 미상(0원), 그리고 해당 임차인이 설정한 고액의 가압류는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

또한, 높은 채권 총액으로 인해 향후 경매 절차 진행 및 최종 낙찰가 형성에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 연수구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매 유찰 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 이는 최초 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 주거 환경: 박물관 인근이라는 점은 주거 쾌적성 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금(인수 보증금 합계 0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 보증금 및 차임의 미상(0원) 상태, 그리고 해당 임차인이 설정한 거액의 가압류 등 복합적인 리스크를 고려해야 합니다.

또한, 건물 노후도 및 향후 발생 가능한 수리 비용, 현재의 높은 채권 총액으로 인한 경매 진행 추이 등을 종합적으로 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 임차인과의 면담, 등기부상 모든 권리 관계의 상세 분석, 그리고 해당 지역의 최근 부동산 시장 동향 및 실거래가 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

따라서 본 보고서에서 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 입찰자는 충분한 권리 분석과 현장 조사를 통해 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.