나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511232 [1] 인천광역시 남동구 만수동 981-13 삼보빌라 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511232 [1] 인천광역시 남동구 만수동 981-13 삼보빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경511232 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 981-13 삼보빌라 2층201호 | 감정가: 99,000,000원 | 최저가: 69,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511232 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 981-13 삼보빌라 2층201호

용도: 다세대주택 (구분건물)

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 26.66㎡ (약 8.07평), 토지 지분율: 2666.4

건물면적 (전용면적): 44.78㎡ (약 13.54평), 건물 지분율: 4478

제시외면적: 없음

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제2층 제201호

사용승인일: 1992.12.30. (약 33년 경과된 노후 빌라)

이용상태: 다세대주택으로 이용중

1.3. 현황 및 특이사항

본건은 인천광역시 남동구 만수동 '남동구청' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역으로 제반 주위여건은 보통입니다.

본 건물의 외벽에는 '삼보(빌라) 라(동)'으로 안내표시 되어 있습니다.

내부 구조는 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비를 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측 및 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 남동구 행정 중심지인 '남동구청' 북측 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 우수합니다.

제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경으로서 용도는 양호하며, 인접토지와 등고 평탄한 장방형의 토지 위에 건축되었습니다.

전반적으로 만수동 구도심의 노후 주택 밀집지역에 속하며, 향후 도시 정비 계획에 따른 잠재적 개발 여건도 기대할 수 있는 지역입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 편리합니다.

'남동구청'을 중심으로 형성된 상권 및 행정 중심지 시설을 도보 또는 근거리에서 이용할 수 있는 양호한 생활권입니다.

대중교통은 인근에 버스정류장이 소재하여 보통 수준이며, 지하철역(만수역 또는 남동구청역)까지는 버스 등을 이용해야 하는 위치로 판단됩니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

건물 노후도: 1992년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후화 및 내부 설비 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 현장조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상인 상태입니다. 매수자는 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에 교육시설(절대보호구역)이 존재하며, 특정 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 만수동 구도심 특성상 주택가 내 소규모의 노후 시설 또는 업종이 혼재되어 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지 지분과 건물 소유권 전체를 취득합니다.

소유자/채무자 동일: 채무자가 소유자이므로 매각 과정에서 소유자의 협조를 기대하기 어렵고, 명도 과정에서 강제집행이 필요할 가능성이 높습니다.

경매구분: 부동산강제경매(채권자: 주OOOOOOO) 사건입니다.

공부와의 차이: 없으며, 별도의 제시외 건물도 없습니다.

3.2. 명도 리스크 분석

본건의 가장 큰 권리적 리스크는 '임대관계 미상' 입니다.

만약 선순위 임차인이 존재하고 대항력이 인정된다면, 임차인이 배당을 받지 못하는 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 관할 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 정확한 점유 관계를 파악하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가가 9,900만원으로 비교적 소액으로 주택 투자가 가능합니다.

주거 안정성: 제2종일반주거지역에 위치하고 '남동구청' 인근에 자리 잡고 있어 주거 선호도가 낮지 않은 지역입니다.

개발 잠재력: 건물의 노후도(1992년식)를 고려할 때, 향후 만수동 일대 재정비 사업이 진행될 경우 지분가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 주택 실거주 및 장기적인 소액 투자 관점에서 접근할 가치가 있는 물건입니다.

입지 조건과 면적 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 건물의 노후도(33년)를 감안한 유지보수 비용과 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하는 것이 낙찰의 핵심입니다.

예상 낙찰가 산정 시에는 동일 지역 내 노후 다세대주택의 실거래가와 본건이 가지고 있는 명도 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권유 드립니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계