나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511221 [1] 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511221 [1] 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층703호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경511221
• 주소: 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층703호
• 감정가: 238,000,000원
• 최저가: 166,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경511221 | 소재지: 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층703호 | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 166,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 인천지방법원 2025타경511221 (1)이며, 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

소재지는 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 7층703호이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

본 건은 2020년 2월에 사용승인된 지상 13층 건물 중 7층에 위치하며, 감정가는 238,000,000원으로 책정되었습니다.

건물면적(전용면적)은 58.09㎡ (약 17.57평)이며, 토지면적(대지권)은 9.37㎡ (약 2.83평)입니다.

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본 건 오피스텔은 '석남역' 북서측 인근에 위치하며, 인천지하철 2호선과 서울지하철 7호선 연장선의 환승역인 '석남역'을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

교통상황:

본 건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 더블 역세권인 석남역을 통해 인천 시내뿐 아니라 서울 접근성도 양호하여 직주근접 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획:

토지이용계획상 '일반상업지역'에 위치하고 있어 건물의 용적률 및 활용도가 높은 지역이며, 중로1류(접함)의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석 (등기부 현황 분석)

경매구분 및 채권채무관계:

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자 및 채무자는 고OO으로 동일합니다.

강제경매는 채무자의 일반 재산을 대상으로 법원에 집행을 신청하여 이루어지므로, 일반적인 채무 상환 문제에서 비롯되었을 가능성이 높습니다.

매각대상 및 특이사항:

토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물은 없습니다. 매각대상 명확성 측면에서 우수합니다.

주의사항으로 등기사항전부증명서와 집합건축물대장(표제부/전유부)상의 용도 표기에 약간의 차이가 존재합니다.

- 등기부: 업무시설-오피스텔(준주택)

- 건축물대장(표제부): 오피스텔(준주택)

- 건축물대장(전유부): 업무시설(오피스텔)

이는 오피스텔이 건축법상 '업무시설'로 분류되면서 주택법상 '준주택'으로도 인정되는 특성에서 기인하는 것으로, 본질적인 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 현황과 공부상의 용도가 큰 틀에서 일치하는 것으로 판단되나, 추후 대출이나 임대 시 관련 내용을 명확히 고지할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본 건이 속한 지역은 '일반상업지역'이며 석남역 역세권이므로, 기본적으로 상업시설 밀도가 높은 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔 주변으로 식당, 카페, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임차인의 생활 편의성이 매우 높습니다.

생활정보:

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

근거리에 마트, 편의점 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설:

주변 검색 결과, 현재 보고서 작성 시점 기준으로 해당 소재지 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 역세권 상업지역의 깨끗한 환경을 유지하는 것으로 추정됩니다.

건물구조 및 이용상태:

철근콘크리트 구조로 건물의 내구성이 양호하며, 2020년 사용승인으로 비교적 신축급의 깨끗한 상태를 유지하고 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기시설 등 기본적인 오피스텔 설비가 모두 갖추어져 있습니다.

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

용도 표기 불일치 리스크:

앞서 언급했듯이 공부(등기부 및 건축물대장) 간 용도 표기에 미세한 차이가 있으므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 다만, 이는 오피스텔의 특성상 발생하는 경우가 많으며, 현황상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

임대관계 미상:

현재 임대 관계가 미상인 상태이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성에 대비해야 합니다. 다만, 본 건은 소유자(채무자)가 점유하고 있을 가능성도 있어, 낙찰 후 명도 협상 및 인도명령 신청에 대한 계획을 사전에 수립해야 합니다.

경매 특성:

본 건은 강제경매로 진행되는 물건이므로, 권리분석상 하자(말소기준권리 이하 모든 권리 소멸)는 없는 것으로 보이나, 매수자는 낙찰금 외에 명도 비용과 시간 등의 추가적인 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건 '힐스테이션 오피스텔'은 더블 역세권인 석남역 인근의 '일반상업지역'에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 우량 물건입니다.

2020년식 신축급 오피스텔로 건물의 컨디션이 우수하며, 전용면적 58.09㎡로 소형 평형대에 비해 넓어 1~2인 가구의 주거용 또는 소형 사무실 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

공부상 용도 불일치는 오피스텔의 특성으로 인한 것으로 큰 하자는 아닌 것으로 판단되나, 입찰 전 최종 확인은 필요합니다.

투자 포인트:

1. 더블 역세권 (석남역) 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보.

2. 일반상업지역 내 위치로 상권 및 생활 편의시설 우수.

3. 2020년식 비교적 신축급 건물 상태로 유지보수 비용 절감 및 임차인 선호도 높음.

4. 전용 17.57평형으로 주변 오피스텔 대비 우수한 면적으로 경쟁력 확보.

법원 정보

인천지방법원 경매19계