나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511183 [1] 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511183 [1] 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 8층802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경511183 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 8층802호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 187,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건개요 및 특장점 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경511183 (1)이며, 소재지는 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 8층 802호입니다. 본 물건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 268,000,000원으로 평가되었습니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행되어 권리관계가 단순합니다. 채무자와 소유자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 및 평형 분석

본 물건은 17층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

전용 건물면적은 79.57제곱미터이며, 이는 약 24.06평에 해당합니다. (오피스텔의 분양면적은 공용면적을 포함하여 별도로 산정되므로, 매입 전 정확한 분양면적은 관리사무소나 건축물대장을 통해 확인해야 합니다.)

토지면적은 9.81제곱미터이며, 이는 약 2.97평의 토지 지분입니다.

구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물이며, 이용 상태는 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '약산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역 내에 있어 주거 및 상업 인프라 이용이 매우 편리한 입지입니다. 주위 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

인근에 버스정류장과 전철역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며 교통 사정은 무난합니다. 본 물건지는 남동측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 원활하며 접근성도 양호합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 발달이 용이합니다. 주거용 오피스텔 수요뿐만 아니라 업무용 수요도 확보 가능한 지역으로 판단됩니다. 상·하수도, 난방, 위생설비 및 승강기 설비가 완비되어 있어 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의 시설은 충분합니다. 주위에는 동류형의 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되어 낙찰자는 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 되므로 법정지상권 문제나 소유권 분쟁의 여지는 없습니다.

3.2. 권리관계 특이사항 (임대차 및 등기부)

제시된 정보에 특이사항 및 주의사항은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다.

다만, 기타 참고사항으로 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰자는 정확한 임차인 유무, 점유관계 등을 확인해야 하며, 이에 따라 명도에 대한 철저한 계획과 비용 산정이 필요합니다. 낙찰 후 소유권 이전과 동시에 선행되는 모든 등기부상 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. (말소기준권리 이하의 권리 분석은 필수적입니다.)

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 공법상 제한 및 혐오시설 검토

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 속하며, 특히 '약산초등학교'와 인접하여 두 곳의 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다. 이는 학교 환경 위생 정화구역으로 인해 일부 유해시설(PC방, 노래방 등)의 영업이 제한될 수 있습니다. 오피스텔 용도에는 큰 문제가 없으나, 상가 용도로 전환을 고려한다면 용도 제한을 반드시 확인해야 합니다.

또한, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나 도심 내 상업지역 오피스텔이므로 실질적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 공동묘지 등)이 있는지 여부는 제시된 정보만으로는 알 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사 및 주변 환경에 대한 추가적인 검색을 통해 확인하는 것이 중요합니다.

4.2. 기타 참고사항

감정평가서에 임대관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 인도명령 또는 명도소송을 통해 점유자를 내보내야 할 가능성이 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

인천 간석동 와이지캐슬 오피스텔은 일반상업지역에 위치하며, 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건이 매우 우수합니다. 약산초등학교 인근으로 주거 환경이 안정적이며, 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역에 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

감정가가 적정하게 산출되었다고 가정할 경우, 전용면적 약 24평의 오피스텔로 실사용 가치가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 전철역과 버스정류장이 가까운 역세권 입지로 교통이 매우 편리하여 임차인 모집에 유리합니다.

안정적 수요: 일반상업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 주거 수요와 업무 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

용도성: 전용면적이 약 24평으로 비교적 넓어 주거용 오피스텔로서 아파트 대체재 역할이 가능하며, 1~2인 가구 또는 소규모 사무실 용도로도 활용성이 높습니다.

권리관계 단순: 토지/건물 일괄매각 건으로 권리분석상 하자 발생 가능성이 낮습니다.

입찰 시에는 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사와 명도 비용을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계