나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511167 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-3 해밀뜨락 9층903호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511167 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-3 해밀뜨락 9층903호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경511167 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-3 해밀뜨락 9층903호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 147,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511167 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-3 해밀뜨락 9층 903호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 오피스텔 1호)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 17.90㎡ (약 5.42평)

건물면적(전용): 69.00㎡ (약 20.89평)

*본건은 오피스텔이며, 상기 건물면적은 전용면적 기준입니다.

1.3. 건물 현황 및 특징

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 9층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 등으로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

본 건물은 1개 동(총 35개 호실)으로 이루어져 있으며, 준공연도는 2016년입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 상황을 갖추고 있습니다. 또한 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 가까워 교통이 편리하다는 리뷰가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 적용에 유리하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(인천동부교육지원청 관할) 및 과밀억제권역에 포함되어 있습니다. 특히 초등학교 인근의 상대/절대보호구역은 교육 환경 보호를 위한 규제사항이므로, 향후 용도 변경이나 리모델링 등에 제한사항이 될 수 있음을 인지해야 합니다.

2.4. 생활정보 및 상권 분석

주변 환경은 조용한 편이며, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통이 편리하고 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 이는 전형적인 주거용 오피스텔의 우수한 입지 조건을 갖추고 있음을 시사합니다.

2.5. 혐오시설 유무

제시된 정보와 검색 결과에 따르면, 주변에 특별히 인지할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 시간대에 따라 다소 유동 인구가 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 정보 및 채무 관계

본건은 채권자 주OOOOOOO에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 임OO으로 동일인이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 토지 및 건물 전부를 취득하게 됩니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크

가장 중요한 특이사항으로 임차보증금 금 199,000,000원의 주택임차권 등기가 되어 있습니다.

임대차 관계는 미상이므로 실제 임차인의 점유 여부, 주택임대차보호법상 대항력 여부, 임차권 등기된 권리의 성립 시점 등을 면밀히 분석해야 합니다.

만약 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이라면, 낙찰자가 임차인의 보증금(1억 9천 9백만 원) 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높아 잠재적 리스크가 큽니다. 입찰 전 필히 말소기준권리 및 임차권 등기의 상세 내용을 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 1억 9천 9백만 원의 임차보증금에 대한 인수 위험입니다. 말소기준권리보다 임차권 등기의 효력 발생일(대항력 발생일)이 빠를 경우, 낙찰금액과 별개로 보증금 전액을 인수하여 투자금 대비 최종 매입 비용이 높아질 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 오피스텔은 인천동부초등학교 인근에 위치하며, 준주거지역 내에 있어 입지적 메리트가 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 충분히 매력적인 물건입니다.

그러나 감정가(2억 1천만 원) 대비 임차보증금(1억 9천 9백만 원)이 매우 높기 때문에, 입찰 시에는 반드시 임차권 등기상의 권리 관계를 명확히 파악한 후 보증금 인수액을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근의 준주거지역으로, 주거 환경 및 편의성이 우수합니다.

교통 편의성: 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

임차보증금 확인: 권리 분석상 인수 금액을 최소화하거나 배제할 수 있는 경우, 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 됩니다. 철저한 권리 분석이 필수적인 고위험 고수익 투자 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계