나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511127 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 3층301호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511127 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 3층301호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경511127 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 3층301호 | 감정가: 157,000,000원 | 최저가: 109,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경511127 (1)이며, 소재지는 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 3층301호입니다.

용도는 오피스텔이고, 감정가는 157,000,000원입니다.

경매구분은 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 11.88㎡ (약 3.59평), 건물 전용면적은 51.34㎡ (약 15.53평)입니다.

토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다. (토지 지분율: 1187.8, 건물 지분율: 5134)

1.3. 기타 정보

특이사항 및 주의사항은 현재까지 보고된 내용이 없습니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월서초등학교' 남서측 인근에 위치한 두원파크빌 제3층 제301호입니다.

부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합 지역입니다.

2.2. 건물 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층에 위치하며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.03.16.입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재마감 등이며, 창호는 새시창입니다.

이용상태는 오피스텔이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

토지는 사각형 모양으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 필지 북측 약 8m, 동측 약 8m 도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(문의:남동구환경보전과), 상대보호구역(문의:인천동부교육지원청 평생교육건강과), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 입지 분석 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

인천지하철 1호선 '예술회관역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용에 편리하며, 교통상황은 무난시됩니다.

본건이 위치한 구월동 지역은 과거 논밭이었으나 현재는 백화점, 대규모 할인마트, 지하철역, 관공서 등이 들어서면서 넓은 지역에 접근성이 좋은 복합 상권이 형성된 신흥 상권입니다.

3.2. 상권 분석

구월동 상권은 인천터미널역과 예술회관역 부근을 중심으로 형성되어 있습니다.

이는 주거, 교육, 상업 시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 가지며, 유동인구와 매출 조건이 양호하여 투자 잠재력이 높게 평가됩니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 '구월서초등학교'가 가까이 있어 교육 환경이 양호하며, 주거시설과 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다.

대규모 백화점 및 할인마트, 관공서 등 각종 편의시설 접근이 용이하여 생활 인프라는 최상급으로 판단됩니다.

현장조사 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 본건이 위치한 구역이 상대보호구역(학교 환경위생 정화구역)으로 지정되어 있어, 일부 유해시설의 입점이 제한됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물과 토지 모두를 취득하는 데 문제가 없어 보입니다.

4.2. 소유자 및 채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 김OO의 채무 변제를 위해 채권자 주OOOOOOO가 경매를 신청한 물건입니다.

등기부등본상 권리 관계를 추가로 분석하여 인수되는 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서에 임대관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도를 위해 임차인의 대항력 여부 및 점유 관계를 철저히 조사해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

임대관계가 미상으로, 낙찰 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

준주거지역, 상대보호구역 등 토지이용계획 및 제한사항을 확인하여 향후 재매각 시 제한사항이 없는지 확인해야 합니다.

강제경매이므로 채권 회수가 목적이기에 물건 자체의 하자가 아닌, 권리 관계의 복잡성을 주의해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인천의 주요 상권 및 관공서, 지하철역(예술회관역) 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라.

신축급 오피스텔: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

일괄매각: 토지 및 건물을 동시에 취득하여 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

5.3. 종합 의견

인천 구월동 핵심 상권에 위치한 주거용 오피스텔로, 입지 조건과 건물 상태가 우수하여 실수요 및 임대수익 목적의 투자 가치가 높은 물건입니다.

다만, 현장조사 미흡으로 임차인 현황이 미상이므로, 입찰 전 반드시 명도 리스크를 최소화할 수 있는 권리 및 점유 관계에 대한 심층 조사가 필수적입니다.

인근 오피스텔의 낙찰가율 및 실거래가를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면 성공적인 투자가 될 것으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계