나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511092 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-21 신승지오빌 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511092 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-21 신승지오빌 5층502호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경511092 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-21 신승지오빌 5층502호 | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 76,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경511092 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-21 신승지오빌 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: $15.96 \mathrm{~m}^2$ (약 $4.83$ 평)

건물면적: 전용면적 $33.14 \mathrm{~m}^2$ (약 $10.03$ 평)

(주: 본건은 다세대주택으로, $33.14 \mathrm{~m}^2$는 전용면적입니다.)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 (최상층)

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 난방설비 등

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 남부초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난합니다. 본건은 서측 및 남측, 동측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 채권자 주OOOOOOO의 강제 집행에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 김OO로 동일합니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지와 건물의 소유권 관계에서 발생하는 법정지상권 등의 권리상 하자는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 제시외 건물 및 공부와의 차이

주의사항에 따르면, 본건에 판넬조 판넬지붕 제시외 건물이 소재합니다. 이는 감정평가에 포함되었고 매각에 포함되는 조건이므로, 명확하게 매수인이 인수하게 됩니다. 다만, 공부(대장)와의 차이가 발생하는 부분이므로 현장 방문 시 제시외 건물의 이용 상태와 면적 등을 정확히 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 임대 관계 및 명도

현재 임대 관계는 미상입니다. 미상의 경우 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 필수적으로 확인해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 리스크가 있습니다. 임차인 또는 소유자를 상대로 명도(인도명령/명도소송) 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

주위 환경이 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역이므로, 생활에 필요한 기본적인 편의 시설(슈퍼, 식당 등) 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 및 규제 사항

교육 환경: 남부초등학교 서측 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당합니다. 자녀가 있는 실수요자에게는 초등학교 접근성이 장점으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(2023-09-25)으로, 양호한 주거 환경을 유지하고 있습니다. 과밀억제권역에 속하며, 가축사육제한구역 등의 규제도 확인됩니다.

4.3. 혐오 시설 정보

제공된 정보 내에서는 혐오 시설의 존재는 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 환경 분석을 위해 반드시 현장 방문을 통한 직접적인 주변 시설 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인 유무 및 임차인의 배당 여부를 조사하여 명도 관련 리스크를 철저히 분석해야 합니다. 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 제시외 건물 및 구조

제시외 건물이 매각에 포함되나, 공부와의 차이가 발생하는 만큼 향후 매매나 대출 시 감정가에 영향을 미치거나 등기상 문제를 야기할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 본건은 5층 중 최상층이므로, 건물의 구조적 문제(특히 누수)에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동 소재의 본 다세대주택은 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 수요가 무난한 소형 평형 주택입니다. 강제경매 물건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계는 비교적 단순합니다. 제시외 건물이 매각에 포함되는 특이사항이 있으나, 이는 평가에 반영된 사항이므로 큰 권리상 하자는 아닐 것으로 판단됩니다. 감정가 1억 9백만원은 현재 시점에서 소액 투자 및 실수요자 접근이 용이한 금액대로, 충분한 현장 조사와 임차인 권리 분석을 진행한다면 경쟁력 있는 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소액 투자 및 실수요자 접근성

감정가 대비 전용 $10.03$ 평의 소형 주택으로, 소액 투자가 가능하며 주변 환경을 고려할 때 실거주 수요도 확보하기 용이합니다.

7.2. 권리 관계의 명확성 (일괄매각)

토지/건물 일괄 매각 건으로, 복잡한 지분 관계나 법정지상권 등의 권리 분석 리스크가 비교적 낮습니다.

7.3. 입지적 장점

남부초등학교가 인근에 있어 학군 수요를 일정 부분 충족할 수 있으며, 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 양호합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계