나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510981 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-107 베스트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 미추홀구 숭의동 소재 ""인천용정등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대상물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 이루어져있습니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은
보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 5층 일부로서,
외 벽 : 스톤코트 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

주위은 남동측 상향의 완경사지대로 대상지는 가로장방형 형태이며, 다세대주택(베스트빌)
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5~6미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510981 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-107 베스트빌 5층501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함 가능)

토지면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

건물면적: 60.36㎡ (약 18.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천시 미추홀구 숭의동 소재 "인천용정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대상 물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측으로 폭 약 5~6미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2018년 8월 13일 접수된 김종열의 근저당권 (을7, 120,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을7)

* 주택임차권 (을8, 한국토지주택공사, 125,000,000원) - 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 강제경매 개시 결정 (갑15, 서울보증보험, 151,181,500원)

등기부 채권 총액: 245,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 6월 27일

확정일자: 2018년 6월 8일

배당신고일자: 2020년 8월 6일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 의견

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 서울보증보험입니다. 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득할 것으로 예상됩니다. 특히, 한국토지주택공사의 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정이며, 인수 보증금도 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건은 소규모 공동주택이 밀집된 순수 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 주거 기능 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 심각한 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천용정초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주거지대 특성상 기본적인 편의시설(소규모 마트, 병원 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 환경

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 변경

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험(SGI)과 관련된 인수 또는 경매 절차상의 특정 조건이 변경되었음을 의미할 수 있습니다. 구체적인 변경 내용은 추가 확인이 필요하며, 경매 진행 또는 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

감정평가 요약에 "이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상"이라는 내용이 있습니다. 다만, 임차인 현황 및 등기부 요약에서 한국토지주택공사의 임차 내역과 보증금이 명확히 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 말소 동의 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 절차 진행 중 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경이 무난한 주거지 내에 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰자가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다. 감정가는 1억 5천만원으로 책정되었으나, 주변 최근 매매 사례와 비교 시 시세가 훨씬 높은 것으로 판단됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 사항에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이 부분이 경매 절차에 미치는 영향을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 인수: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 소규모 공동주택이 밀집된 주거지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적은 60.36㎡(약 18.26평)입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 물건이 2026년 5월 6.37억 원에 거래되었습니다 (신영아트빌, 61.48㎡). 이를 기준으로 평당 약 3,427만원으로 산정 시, 본건의 시장가치는 약 6억 2,680만원 (18.26평 * 3,427만원/평)으로 추정됩니다.

감정가 1.5억 원은 시장가치 대비 매우 낮은 수준입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 추정 시장가치의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

추정 시장가치: 약 626,800,000원

권장 예상 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 565,000,000원 (5억 원 ~ 5억 6천 5백만원)

*참고: 위 예상 입찰가는 제공된 제한적 정보와 과거 실거래가를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 'SGI 인수조건 변경' 내용 등에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 정보 수집을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.