나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511273 [1] 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울초등학교"" 남측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 ""검바위역"" 및 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2013년 4월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중
제3층 제303호로
외벽:스톤코트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(검암1구획정리),도로(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)
<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육
지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역
(과밀억제권역)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2024카임1380(2024.05.13)

임차보증금: 155,000,000원
범 위: 제3층 제303호 36.89제곱미터 전부
임대차계약일자: 2022.05.31
주민등록일자: 2022.07.01
점유개시일자: 2022.07.01
확정일자: 2022.05.31
임차권자: 이**(750630-*******),인천 서구 도요지로201번길 6,101동 303호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511273 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 101동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

건물면적: 36.89㎡ (약 11.16평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "검바위역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 7번)입니다.

본건 등기부등본 상 을구 5번 순위로 2024년 5월 16일 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 이상진 씨로 보증금 155,000,000원, 임대차 계약일 2022년 5월 31일, 주민등록일자 및 점유 개시일 2022년 7월 1일, 확정일자 2022년 5월 31일입니다.

이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 물건명세서 상 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

그 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

2.3. 상권분석 및 시세분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사 건물(다세대주택)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 풀하우스 101동 (2010년식, 30.72㎡, 3층): 2026년 1월 9,300만원 거래 (평당 약 1,000만원).

* 몽베르타운하우스2차 (2009년식, 72.87㎡, 3층): 2026년 1월 18,300만원 거래.

* 뉴베스트 (2010년식, 62.67㎡, 4층): 2026년 1월 17,900만원 거래.

본건(36.89㎡)과 면적이 유사한 풀하우스 101동 사례(30.72㎡, 9,300만원)를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 이를 본건 면적(약 11.16평)에 적용 시, 약 11,160만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가 147,000,000원은 주변 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 건물 연식(2013년식)을 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다. 그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금(155,000,000원)이 감정가를 초과한다는 사실입니다. 이는 투자자가 예상해야 하는 총 지출액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

2.4. 생활정보

건물은 2013년 4월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층입니다. 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다. 위생, 상하수도, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 소재한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금 155,000,000원은 감정가 147,000,000원을 초과하므로, 낙찰가의 배당에서 임차인 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서에는 '잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 인수 보증금 발생 가능성이 매우 높습니다. 내부 구조 및 이용 상태는 이해관계인 부재로 현장 확인이 불충분하여, 실제 상태와 다를 수 있다는 점도 잠재적 리스크입니다.

2.6. 투자 포인트

본건은 검암역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 2013년식으로 비교적 최신 연식의 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 주변 시세를 고려했을 때 부동산 가치 자체는 합리적인 수준일 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 특수한 사례입니다. 물건명세서 상 명시된 임차 보증금 잔액 인수 의무는 본건의 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 경매 진행 시 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있으므로, 총 지출액이 감당 가능한 범위인지 면밀한 검토가 필요합니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가인 147,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다. 이 가격은 임차인의 보증금 인수 부담을 제외하고 순수 물건의 가치만을 고려한 희망 입찰가입니다.

그러나 실제 총 지출액은 낙찰가에 더하여 인수하게 될 임차 보증금 잔액을 합산해야 하므로, 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 본건이 감정가인 147,000,000원에 낙찰되고, 임차인 보증금이 배당에서 전혀 변제되지 않는다면, 총 지출액은 147,000,000원(낙찰가) + 155,000,000원(인수 보증금) = 302,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 높은 금액이므로, 투자자는 본건의 실질적인 총 지출액을 파악한 후, 인수 부담을 감수하고도 수익을 낼 수 있다고 판단될 경우에 한하여, 현재 감정가 이하의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

2.9. 주변 혐오시설 분석

인천광역시 서구 검암동 676-10 일대를 확인한 결과, 해당 주소지 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 향후 입점 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.