나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511254 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 8층813호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통상황
은 무난한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 10층 1001호로서
외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비
등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택과 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측과 서측으로 각각 광대로의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천광역시 남동구 간석동 214-15번지에 위치한 웰스하임 8층 813호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511254이며, 감정가는 73,500,000원입니다.

토지 면적은 4.21㎡(약 1.27평)이며, 건물 면적은 18.97㎡(약 5.74평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 경매 개시권자는 한국주택금융공사입니다.

건물은 2014년 5월 30일에 준공된 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

1.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본 물건은 북동측과 서측으로 각각 광대로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리개요

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한국주택금융공사입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 7일자 남동구(인천광역시)의 압류(갑5)입니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번의 주택임차권(채권자: 김나윤)이 존재합니다.

해당 임차인의 보증금은 100,000,000원이며, 전입일자는 2022년 4월 29일, 확정일자는 2022년 3월 28일입니다.

이 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

압류(남동구), 강제경매(한국주택금융공사)를 포함한 기타 을구의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: CABILDOLORRELAINE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-21

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사(임차인:김나윤)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-29

확정일자: 2022-03-28

배당신고일자: 2024-06-10

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 100,000,000원이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

인천지하철 1호선 간석오거리역과 인접하여 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 있는 입지입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

(주변 혐오시설 정보는 제공된 자료 및 일반 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 투자 시에는 직접적인 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천지하철 1호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 상업시설과 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 우수합니다.

5.2. 주거환경

도시형생활주택으로 소형 평형(18.97㎡)으로 구성되어 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 100,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 전액 인수 가능성입니다. 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 시세 괴리 가능성

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 본 물건의 면적(18.97㎡)에 대한 예상 시장 가치가 약 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가(73,500,000원)보다 낮으며, 특히 인수해야 할 보증금 100,000,000원을 고려할 때, 시세보다 높은 총매입 비용이 발생할 위험이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

대항력 없는 임차인 CABILDOLORRELAINE의 정보가 실제와 다를 가능성 및 미상 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 인근에 위치한 도시형생활주택으로 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 100,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본 물건의 투자 매력도를 크게 저하시키는 요인입니다.

제공된 시세 정보를 바탕으로 추정한 본 물건의 시장 가치가 인수해야 할 보증금에도 미치지 못할 가능성이 높아, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 이용이 편리한 지역입니다.

* 소형 평형: 18.97㎡의 작은 면적으로, 1인 가구의 실수요 및 소액 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 도시형생활주택으로서 일정 수준의 주거 수요가 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보(JSON)를 분석한 결과, 본 물건(18.97㎡)의 시장 가치는 약 30,000,000원에서 50,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 인수해야 할 임차 보증금 100,000,000원을 고려할 때, 낙찰 후 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건은 일반적인 투자 관점에서 수익성 확보가 어려운 것으로 판단됩니다.

만약 투자를 고려하신다면, 극히 높은 위험 감수와 함께, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로 감정가의 15% 수준인 약 10,950,000원을 시작으로 제안합니다.

하지만 이 경우에도 총 매입 비용(약 110,950,000원)은 추정 시장 가치(3000만~5000만 원)를 훨씬 초과하므로, 투자 실패 가능성이 매우 높음을 인지해야 합니다.

따라서 이 물건은 신중한 판단과 함께 실사 후 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.