나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511315 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 60-27 더젠씨티 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""제물포역삼거리"" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""제물포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2015.11.02.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 자주식 및 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택·업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금173,000,000원
-임대차계약일자 2022년02월28일
-확정일자 2022년03월02일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2025타경511315 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 60-27 더젠씨티 4층403호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2015.11.02.

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (강제경매 신청)

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.51㎡ (약 2.88평)

건물면적 (전용면적): 49.79㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.79㎡ (약 15.06평)

분양면적: 제공되지 않음

1.3. 매각물건 정보

감정가: 166,000,000원

최저매각가격: (명시되지 않음)

입찰일: (명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역삼거리" 북동측에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택·업무시설 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있음. 또한, 지하철 1호선 "제물포역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. 본건 남측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용계획

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 압류 (기흥세무서장, 2023.01.31. 접수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (임차인: 임인덕)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑구 10, 11, 12번 압류, 갑구 13번 강제경매개시결정

3.2. 임차인 권리 분석

* 임차인: 임인덕 (이름: 임 )

* 보증금: 173,000,000원

* 임대차계약일자: 2022.02.28

* 확정일자: 2022.03.02

* 전입일자: 2022.04.05

* 대항력: 있음

* 선순위 임차권: 있음

3.3. 인수 권리 및 소멸 권리

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 주택임차권(임차인: 임 )이 존재함. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 173,000,000원에 대한 권리를 가지고 있음. 경매 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 숭의동은 제물포역 역세권에 위치하며, 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역임. 최근 제물포역 일대는 대규모 주택 공급 및 도시재생 사업이 추진되고 있어 향후 상권 활성화가 기대됨.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음. 제물포역 주변으로 상업 시설이 밀집해 있으며, 대규모 주상복합 및 공공주택 개발 사업이 예정되어 있어 상업 시설 이용 편의성이 증대될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

반경 내에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 교육 시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 시설의 영향을 받을 수 있음. (구체적인 교육 시설 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 건축물 상태 및 설비

건축 사용승인일은 2015년 11월 2일로 비교적 신축 건물에 해당함. 철근콘크리트구조로 내구성이 양호하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전, 주차 설비 등이 갖추어져 있음. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 섀시 창호로 마감됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 위험

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(임 )의 존재임. 임차인의 보증금은 173,000,000원으로, 이는 본 건의 감정가 166,000,000원보다 높은 금액임. 만약 경매 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 기타 고려 사항

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있음.

* 과거 숭의동 '옐로우하우스' 지역 재개발 과정에서 성매매 집결지가 사라졌으나, 일부 지역에서는 장례식장 증축 추진 등으로 주민들과 마찰이 발생하고 있는 점을 고려할 때, 지역 개발 과정에서 주민 민원이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 제물포역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 비교적 신축인 아파트라는 장점이 있음. 또한, 주변 지역의 개발 사업 추진으로 향후 가치 상승이 기대됨. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금(173,000,000원)이 감정가(166,000,000원)보다 높아, 임차인 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 단점이자 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 제물포역 역세권의 우수한 교통 접근성.

* 향후 개발이 기대되는 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 현재 감정가 대비 임차인 보증금이 높아, 시장 가치와 법적 권리 관계에 대한 심층 분석이 요구됨.

9. 예상 입찰가

매수인이 임차인 보증금 173,000,000원을 전액 인수하지 않기 위해서는 최소한 보증금 이상으로 입찰해야 함. 본건의 감정가는 166,000,000원이므로, 감정가 이하로 입찰할 경우 임차인의 보증금 중 일부를 인수하게 됨. 따라서, 안전한 투자를 위해서는 보증금 전액을 충당할 수 있는 금액 이상으로 입찰가를 산정해야 하며, 구체적인 입찰가는 시장 상황, 임차인과의 협상 가능성, 낙찰 후 인수하게 될 잔액 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.