나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72124 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""무봉교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

기호(5),(7): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과
문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72124 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 1층101호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 104.68㎡ (약 31.66평)

건물면적: 105.94㎡ (약 32.04평)

1.3. 건물개요

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 킹덤빌리지 이단지 내 연립주택으로, 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕 건물 내 1층에 위치합니다.

건물 외벽은 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 일단의 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 감정가

감정가: 253,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "무봉교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

북동측으로 세로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 어려움이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸권리

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 근저당권 등이 다수 설정되어 있습니다.

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(2022.02.28.)보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인현황

현재 파악된 임차인은 김 이며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다.

전입일자는 2024년 6월 7일이나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

임차인의 권리 금액이 0원이고 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부요약

본건의 등기부채권 총액은 약 2,890,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

소유권은 이다인 명의이며, 이용우 명의의 소유권이전청구권가등기(2023.04.10.)가 존재하는 점을 유의해야 합니다.

채권자 성동신용협동조합의 임의경매로 개시되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 "무봉교"가 있으며, 주변 경관은 전반적으로 조용한 주거 환경을 이룹니다.

최근 실거래가 정보(2026년 3월~5월)를 분석한 결과, 유사한 면적의 연립/다세대 주택들이 4,500만원에서 6,900만원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다.

본건과 유사한 약 32평 면적의 경우, 동성빌리지(102동) 거래가(6,900만원)를 기준으로 환산 시 약 2억 2천만원 내외의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 일성그린빌리지(B동) 거래가(5,500만원)는 약 9천 7백만원 수준으로, 거래 종류나 물건 상태에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

감정가 2억 5천 3백만원 대비 최근 거래 시세가 낮게 형성된 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량을 통해 남양주시 내 주요 시설 접근이 용이합니다.

주변 지역은 주거 위주로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량 이용 시 도심 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

등기부 채권 총액(약 28.9억원)이 감정가(2.53억원) 대비 매우 높아, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 중복 경매 등의 추가적인 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

검색 결과, 해당 지역 주변에 유해시설이 특정적으로 보고된 바는 없으나, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 지정된 환경적 규제 사항은 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 수 있으므로, 해당 권리의 내용 및 영향 범위를 면밀히 확인해야 합니다.

"중복사건", "공동담보" 등의 특수 물건 정보는 경매 진행 과정 및 낙찰 후 잔금 납부, 명도 등에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 주의가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 5천 3백만원입니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의는 보통 수준입니다.

등기부 채권 총액이 매우 높아 경매의 배경이 된 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

최근 실거래가는 감정가보다 낮게 형성된 경향을 보이나, 유사 면적 대비 가격 편차가 크므로 신중한 시세 조사가 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 중복 사건, 공동 담보 등의 특수 물건 정보는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

감정가 대비 상당히 낮은 낙찰가 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 채권자들이 조기 경매를 신청했을 수 있으며, 시세 대비 저평가된 낙찰을 기대할 수 있습니다.

주거지로서의 안정성: 주변의 주거 환경은 안정적인 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 성장관리계획구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 없음)

감정가: 253,000,000원

최근 거래 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 200,000,000원 ~ 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 조사와 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.