나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511308 [1] 인천광역시 서구 심곡동 260-17 진양파크빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ""서구청역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 일반주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제3층 제301호로서,
(사용승인 : 1995.6.26.)
외벽 : 치장벽돌 마감
창호 : 칼라하이 샷시 이중창 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511308 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

감정가: 115,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 260-17 진양파크빌라 3층301호

용도: 다세대주택

토지 면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

건물 면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 1995년 6월 26일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 다세대주택, 일반주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 제반 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

제2종일반주거지역

지구단위계획구역 (도시관리계획 입안 중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역))

도로 (접합)

가축사육제한구역

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류 (2022-11-15, 채권액 100,000,000원)

본 건 등기부채권 총액은 244,347,127원입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 양수인)

보증금: 108,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 6월 29일

확정일자: 2020년 5월 19일

배당신고일자: 2023년 5월 17일

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 서울보증보험주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 11번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수되는 보증금: 0원

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연식(1995년) 및 면적(51.9㎡)의 다세대주택인 "청아빌라(334-5)"가 2026년 1월 6일 105,000,000원에 거래되었습니다.

이를 통해 본건의 적정 시세는 약 1억 500만원 수준으로 판단됩니다.

비교적 최근인 2018년에 건축된 "채움빌리지"(48.48㎡)가 153,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 건축 연식 차이가 크므로 직접적인 비교는 제한적입니다. 2001년에 건축된 "롯데맨션"(34.72㎡)은 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례

인천광역시 서구 심곡동 334-5, 청아빌라(334-5), 1995년식, 51.9㎡, 3층, 105,000,000원 (2026.01.06)

인천광역시 서구 325-9, 채움빌리지, 2018년식, 48.48㎡, 4층, 153,000,000원 (2026.01.13)

인천광역시 서구 심곡동 335-15, 롯데맨션(335-15), 2001년식, 34.72㎡, 3층, 60,000,000원 (2026.01.13)

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 칼라하이 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

건물의 사용승인일은 1995년 6월 26일로, 노후도를 고려해야 합니다.

폐문 부재로 내부 확인은 불가하였으나, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어진 것으로 추정됩니다.

5.2. 단지 정보

건축물대장상 본 건물(진양파크빌라)은 총 10세대로 구성되어 있습니다.

옥외 주차 5대가 가능한 것으로 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1995년 준공되어 건축물이 노후화되었습니다.

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문 부재로 내부를 확인할 수 없어, 실제 내부 상태 및 하자 여부를 알 수 없습니다.

* 지역 지구 및 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(입안 중), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구청역 인근에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

등기부상 모든 권리관계는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

특히, 임차인인 서울보증보험주식회사가 보증금 반환채권 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하여 임차보증금 인수 위험은 전혀 없습니다.

건축물 연식(1995년)이 오래된 점과 내부 미확인 상태는 단점으로 볼 수 있으나, 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

장기적인 관점에서의 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 무리가 없는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서구청역 역세권 인근의 입지 조건

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음

* SGI의 확약서 제출로 임차보증금 인수 위험 제거

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

* 실거주 및 장기 보유 시 안정적인 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 시세: 유사 물건(1995년식, 51.9㎡) 105,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 115,000,000원으로, 최근 유사 거래 사례 시세(약 105,000,000원)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

건축물 노후화 및 내부 미확인 상태 등을 감안하여, 감정가 이하 또는 시세 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 100,000,000원에서 108,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (입찰 시 입찰보증금 10% 별도 준비 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.