나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1446 [1] 인천광역시 부평구 부평동 445-2 캐슬베리 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 주거용 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내의 제2층 제204호로서,
(사용승인 : 2021.10.13.)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 섀시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 주차타워 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 소로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 부평동 445-2
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 부평동 445-4
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 부평동 445-5
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 부평구 부평동 445-2번지 소재 캐슬베리 오피스텔 2층 204호의 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 351,000,000원이며, 토지 면적은 13.01㎡(약 3.94평), 건물 면적은 57.10㎡(약 17.27평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 2021년 10월 13일 사용승인된 신축급 오피스텔입니다.

채권자는 신OOO(신한은행)이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주위에는 부흥초등학교가 있으며, 일대는 주거용 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 건물구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제2층 제204호이며, 사용승인은 2021년 10월 13일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 섀시 창호 등으로 마감되었습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(부평동 445-2, 445-4, 445-5)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 부평동 445-2 및 445-5 토지는 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함되어 있습니다.

1.1. 5. 인접 도로상태

본건은 북측 및 서측으로 소로변의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 진입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 10일자 신한은행의 근저당권(채권최고액 285,600,000원)입니다. 본 경매는 해당 근저당권보다 후순위인 신한은행의 임의경매개시결정(2025년 8월 6일, 채권액 232,199,188원)으로 진행되었습니다. 등기부채권 총액은 285,600,000원입니다. 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본건에는 임차인 이* 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 750,000원

- 전입일자: 2025년 3월 4일

- 확정일자: 2025년 1월 17일

- 배당신고일자: 2025년 9월 1일

- 대항력: 없음

본 임차인 이* 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 복합 상권입니다. 인근의 부흥초등학교와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 업무 및 상업 기능을 겸비한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 교육시설

부흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 3. 건물 내 편의시설

본 건물에는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 주차타워 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 현장 조사 불가

본건은 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 점유 현황, 내부 상태, 관리 상태, 누수, 결로, 불법 개조 여부 등 하자에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 명도 진행 시 또는 건물 이용 시 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 될 수 있습니다.

1.5. 2. 건축물 관련 규제

토지이용계획상 일부 토지가 상대보호구역에 포함되어 있어, 특정 업종의 입점에는 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 오피스텔 용도로는 통상 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로서, 인천 부평구의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없다는 점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 이는 투자자에게 긍정적인 요인입니다. 내부 확인 불가라는 리스크가 존재하지만, 신축 건물의 장점과 양호한 입지 조건을 고려할 때 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후화가 적어 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리상 안전: 모든 후순위 권리가 소멸되며, 인수할 권리 및 임차인 보증금 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 활성화된 복합 상권에 위치합니다.

* 잠재적 수익성: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 시세 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 본건과 동일한 '캐슬베리' 오피스텔의 유사 면적(약 66.5㎡ ~ 69.39㎡) 매물이 2025년 2월부터 2026년 6월까지 420,000,000원에서 455,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 건물면적(57.10㎡)보다 다소 큰 면적임을 감안해야 합니다.

해당 거래 사례들의 평당 가격은 약 2,040만원 ~ 2,170만원 수준으로 분석됩니다.

본건의 면적(57.10㎡, 약 17.27평)에 이를 적용하면, 대략 3억 5천만원에서 3억 7천만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가 351,000,000원은 최근 실거래가 및 신축 건물임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 2층이며 내부 미확인 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

종합적인 분석과 내부 미확인 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 360,000,000원 으로 제안합니다. 이 금액은 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 경쟁 입찰 시 낙찰 가능성을 높이고자 하는 전략적 가격입니다.

1.9. 주변 혐오시설 유무 확인

현재까지 공개된 정보 및 자체 조사를 통해 본건(인천광역시 부평구 부평동 445-2 캐슬베리) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.