나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3040 [1] 경기도 구리시 인창동 487-32 아름마을일신아파트 701동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 ""동인초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 등과 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 23층건내 제18층 제1804호로서,
(사용승인일 : 1999.11.02)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(침실3, 욕실2, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북서측 정문과 남측 후문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

▶487-32 : 도시지역,제3종일반주거지역,시가지경관지구(일반),대로3류(폭25m~30m)(집산도로)(접합),소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합),소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은반드시구리남양주교육청에재)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은반드시구리남양주교육청에재)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은반드시구리남양주교육청에재)<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제1호))<수도법>임.

▶493-19, 487-117 : 도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 경매정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3040 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 효원산업개발주식회사

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 구리시 인창동 487-32 아름마을일신아파트 701동 18층1804호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 23층건내 제18층 제1804호

사용승인일: 1999년 11월 02일

1.3. 토지및건물면적

토지면적: 50.18㎡ (약 15.18평)

토지지분: 25.08985㎡ (약 7.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.86㎡ (약 40.80평)

건물지분: 67.43㎡ (약 20.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 496,000,000원

1.5. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존 및 이전 등기가 이루어졌으며, 2013년 5월 8일 한국씨티은행의 근저당(120,000,000원)이 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다. 이후 2025년 8월 5일 효원산업개발주식회사의 강제경매 개시결정(채권액 242,067,923원)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액(기록상): 120,000,000원

1.6. 건축물대장현황

아름마을일신아파트는 총 5개동, 441세대로 구성되어 있으며, 본건이 위치한 701동은 지하 2층, 지상 23층 규모입니다.

단지 내 총 주차대수는 536대입니다.

본건(1804호)의 전용면적은 134.86㎡ (약 40.80평)이며, 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

아파트 총 전용면적: 40439.88㎡

아파트 총 대지면적: 51758.53㎡

2. 입지조건

3.

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "동인초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 경매개요

본건은 남양주지원 2025타경3040호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 효원산업개발주식회사입니다.

3.2. 권리관계

말소기준권리인 한국씨티은행의 근저당(2013.05.08 접수)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

3.3. 임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 현황 파악을 위해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 주변시설

본건은 동인초등학교, 건원초등학교 등 교육시설과 다수의 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권특성

주택지대로서 아파트 단지를 중심으로 형성된 상권입니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 주거환경

주거 지역 내 아파트 단지로서 통상적인 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 단지및편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 면적정보

본건의 전용면적은 134.86㎡ (약 40.80평)이며, 해당 물건의 토지 지분 면적은 25.08985㎡ (약 7.59평)입니다.

6. 잠재적리스크

7.

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다. 이는 공동 소유의 형태로 이어질 수 있어, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 협의가 필요하며, 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 이용계획및제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류, 소로2류, 소로3류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(동인초, 건원초), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타사항

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 등 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

8.

본 물건은 경기도 구리시 인창동 소재 아름마을일신아파트 701동 1804호의 지분 매각 건으로, 감정가는 496,000,000원입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 단지 내 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점이며, 이는 낙찰 후 소유권 행사 및 관리에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 말소기준권리인 근저당은 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

8. 투자포인트

9.

* 지분 매각을 통한 잠재적 가치: 전체 지분 확보 시 유리할 수 있으나, 공동 소유 리스크 관리가 필수적입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가를 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

10.

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 주소지(인창동 487-32)의 아름마을일신아파트 134.86㎡(약 40.80평) 면적의 아파트가 2026년 6월 10일에 87,000,000원에 거래되었습니다. 이는 전체 소유권에 대한 시세이며, 본건은 토지 및 건물 지분(50%로 추정) 매각 건입니다. 따라서 지분 매각의 특성상 일반 매매가보다 할인된 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

9.2. 산정근거

전체 134.86㎡ 아파트의 시세가 87,000,000원임을 감안할 때, 본건의 50% 지분 가치는 이론적으로 약 43,500,000원(87,000,000원 * 0.5)으로 추정됩니다.

하지만 지분 매각의 복잡성과 권리 행사상의 제약 등을 고려하여 통상 20~40%의 추가 할인율이 적용될 수 있습니다.

채권액 242,067,923원(50% 지분에 대한 강제경매 채권액)이 시세보다 현저히 높은 점은 참고할 사항입니다.

9.3. 예상입찰가

상기 시세 분석 및 지분 매각 특성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 26,000,000원에서 34,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 본 가격은 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.