나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72118 [1] 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 14층1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 ""구리세무서"" 동측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용부동산 등으로 형성된 지역으로 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용편으로는 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철 ""구리역""이 소재하나 전반적으로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 14층 1406호로서
외벽: 시멘트모르타르위 페인트 마감, 석재붙임 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, CCTV, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형 토지로 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2):
도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별8] 참조}), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(교문1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(교문초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조3 제1호))<수도법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72118 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 14층1406호

용도: 오피스텔

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.899㎡

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.25㎡

감정가: 105,000,000원

1.3. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2003년 (사용승인일 기준)

총층수: 15층

해당층수: 14층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 구리세무서 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 부동산 등으로 형성된 지역으로 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편으로는 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 구리역이 있어 전반적으로 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

토지는 2필 일단지의 사다리형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72118 (1)

진행구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채권금액: 118,170,050원 (강제경매 청구금액)

감정평가액: 105,000,000원

말소기준권리: 을14, 주택도시보증공사 강제경매 (2024-03-07)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경72118)보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

등록된 임차인 강 씨는 대항력이 없으며, 보증금 110,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

본 물건이 소재한 구리시 교문동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 부동산이 밀집한 지역으로, 일상생활 및 업무 수행에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 구리세무서가 인근에 있으며, 지하철 구리역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

4.2. 건물 내부 정보

건물은 철근콘크리트구조로 총 15층 규모이며, 본건은 14층에 위치합니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방, CCTV, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 전용면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

* 구조: 철근콘크리트구조

4.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에 구리세무서, 은행, 상점, 식당 등 다양한 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. 제공된 자료에는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 외부 지도 검색을 통해 주변 환경을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권이나 담보 설정이 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으나, 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

5.2. 시장/이용 관련 리스크

토지이용계획상 일반상업지역 내 일부 용도(일반/생활 숙박시설 및 위락시설)가 제한되어 있어 향후 건물 용도 변경이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 최소화됩니다.

* 인근 지하철역(구리역) 및 편의시설 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2003년에 건축된 건물로, 기본적인 시설은 갖추고 있어 즉시 활용 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동의 역세권 오피스텔로, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 투자가 가능할 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 권리 관계가 비교적 명확하여 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호하여 장기적인 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 2024년 8월, 11층 (30.825㎡) 매매가 112,500,000원.

* 본 물건의 전용면적은 29.25㎡로 최근 거래 사례와 유사합니다.

* 감정가는 105,000,000원으로, 최근 실거래가와 비슷한 수준이며 층수(14층)를 고려할 때 합리적인 금액으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 가산이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 권장 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.