나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72129 [1] 경기도 가평군 북면 목동리 32-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 북면 목동리 소재 ""옥수교"" 북동측 원거리에 소재하며, 주위는 펜션,
캠핑장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 인접토지를 이용하여 차량의 접근이 이루어지고 있는 상태이며, 원거리에
버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)
남측으로 하향 완경사의 부정형 경사지로서, ""묘지"" 및 ""납골당 등""으로 이용중임.

기호(2)
남측으로 하향 완경사의 부정형 경사지로서, 남측 경계부근 일부가 묘지의 부속토지로
이용중이며, 대부분 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지.



기호(2)
계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

제시외 분묘 및 납골당 등이 소재함.(후첨 ""지적개황도"" 및 ""사진용지"" 참조)

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 ""전""이나, 기호(1), (3)은 묘지로, 기호(2)는 대부분 자연림으로
이용중이나 남측 경계부근 일부는 묘지의 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각임, 일괄매각부동산 전부에 대하여 공유자우선매수청구 가능하고 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 목록2,3번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있다는 사실조회 회신 있음
4. 맹지임
5. 목록1,3번의 공부상 지목은 '전'이나 묘지 및 납골당 등으로 이용중이고, 제시외 분묘3기 및 장묘시설(납골당 등)로 제한받는 경우 토지단가는 67,000원/㎡임
6. 목록2번의 공부상 지목은 '전'이나 대부분 자연림으로 이용중이고, 남측 경계부근 일부는 묘지의 부속토지로 이용중임, 제시외 장묘시설(토지의신)로 제한받는 경우 토지단가는 53,000원/㎡임
7. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72129 (1)

소재지: 경기도 가평군 북면 목동리 32-1

용도: 전 (토지)

감정평가액: 52,406,800원

토지면적: 3237.00㎡ (약 979.2평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 가평군 북면 목동리 소재 "옥수교" 북동측 원거리에 위치하고 있으며, 주변으로는 펜션, 캠핑장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주위환경: 펜션, 캠핑장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인접토지를 이용하여 차량 접근은 가능하나, 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 본건은 맹지로서 인접 토지를 통해 접근해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 본건 인근에는 펜션, 캠핑장 등의 관광/휴양 시설과 주택, 농경지, 임야가 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다고 특정하기는 어렵습니다. 다만, 묘지 및 납골당 등으로 이용 중인 점은 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건은 농업협동조합자산관리회사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 가압류(을11)이며, 해당 권리를 포함한 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 가압류 (2025.01.15, 을11)

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으므로, 본 경매로 인해 매각으로 전부 소멸될 것으로 보입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자우선매수신고: 일괄매각 부동산 전부에 대해 공유자의 우선매수청구가 가능하며, 1회에 한해 행사할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 매각 대상 토지는 농지이므로, 매각 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수대금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 위에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 가평군 북면의 일부 지역으로, 주거용 부동산보다는 펜션, 캠핑장 등 관광 및 휴양 목적의 시설이 밀집되어 있는 지역적 특성을 보입니다.

인근에 편의시설이나 상업시설이 집중되어 있지 않아, 상권의 활성화보다는 전원생활 또는 주말 휴양지로서의 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

향후 주변 개발 계획이나 관광객 증감 추이에 따라 지역 가치가 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 가평군 북면의 자연 녹지 지역 내에 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 가평읍 또는 인근 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 본건 인근 지역은 생활 편의성이 다소 부족할 수 있습니다.

* 교육시설: 본건 주변의 교육 시설에 대한 정보는 부족하나, 일반적으로 해당 지역의 초등학교 등은 인근 마을에 위치할 가능성이 높습니다.

* 녹지 환경: 주변이 임야, 농경지 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 경매 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축 행위나 토지 이용 시 인접 토지의 통행권 확보 등 해결해야 할 문제가 있습니다.

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 토지 이용이나 처분에 제약이 있을 수 있습니다.

* 분묘 및 분묘기지권: 토지 위에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 분묘기지권의 성립 여부는 법적 판단이 필요하며, 이는 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금을 몰수당하거나 추후 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

* 원상회복 명령 가능성: 농지취득자격증명 미제출 또는 불법 건축물 등이 있을 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다.

* 공유자우선매수: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황 묘지 및 납골당, 자연림 등으로 이용 중이어서 지적공부와 현황이 상이합니다.

* 제한 물건: 토지 이용에 있어 가축사육제한구역, 자연보전권역 등의 공법상 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 북면 목동리에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 감정가는 52,406,800원으로, 토지 일부 지분(약 195.8평)이 매각 대상입니다.

가장 큰 특징은 맹지라는 점, 토지 일부 지분만 매각된다는 점, 그리고 다수의 분묘 및 묘지/납골당 등으로 이용 중이라는 점입니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 분묘기지권 성립 여부 또한 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

주변 환경은 펜션, 캠핑장 등이 혼재하여 관광/휴양지로서의 가능성이 있으나, 대중교통은 불편한 편입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

본건은 이러한 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고, 법률적 검토 및 현장 답사를 통해 추가적인 정보를 확보한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가: 토지 전체 면적(약 979.2평) 대비 감정가(약 5240만원)가 낮게 책정되어 있습니다. (지분 매각 가격은 별도 산정 필요)

* 관광/휴양지로서의 잠재력: 가평이라는 지역적 특성상 펜션, 캠핑장 등 휴양 시설과의 연계 또는 자체 개발을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 자연환경: 주변이 임야, 농경지 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 분묘기지권 불분명, 농지취득자격증명 필수 등의 여러 리스크를 안고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 52,406,800원을 기준으로, 본건의 지분 비율(약 1/5) 및 상기 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 권리관계, 이용 상태, 주변 시세 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

따라서, 본건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준 에서 시작하여, 실제 조사 결과에 따라 조정하는 것을 권장합니다.

(예: 감정가의 70% 적용 시 약 36,684,760원부터 시작, 90% 적용 시 약 47,166,120원까지 고려해 볼 수 있으나, 이는 단지 참고 가격이며 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 법적 리스크 해석에 따라 달라질 수 있습니다.)

인수 보증금은 현재 파악된 정보상 없습니다.

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