나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63827 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 339-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63827 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 339-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경63827
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 통일로 541-31
• 용도: 단독주택

고양지원 경매5계 2025타경63827 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 통일로 541-31 | 감정가: 1,052,293,300원 | 최저가: 515,624,000원 | 용도: 단독주택

1. 고양지원 2025타경63827 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63827 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 2.소재지 및 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 339-1

용도: 단독주택 (건축물대장상 음식점, 사무실, 주택 등으로 이용)

1.1. 3.면적 및 지분

토지면적: 624.00㎡ (약 188.76평)

토지지분: 624㎡ (약 188.76평)

건물면적: 149.60㎡ (약 45.25평)

건물지분: 149.6㎡ (약 45.25평)

건물 제시외면적: 220.05㎡ (약 66.56평)

1.1. 4.감정가

감정가: 1,052,293,300원

1.1. 5.매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항 1: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

주의사항 2: 목록 3 지상에 소재한 소유자 미상의 컨테이너(2개동)는 이동이 용이하므로 감정 및 매각에서 제외함.

1.1. 6.채권자

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 7.특이사항

특이사항: 법정지상권

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 "대자삼거리" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 이용 현황

기호 1, 3 토지는 공히 사다리형 토지로서 사무실 건부지 및 부속용지로 이용 중입니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(뫼지골취락), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속합니다. 또한, 기호 3 토지의 경우 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 준보전산지에도 해당됩니다.

개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.법정지상권 분석

본건은 특이사항으로 법정지상권이 명시되어 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자와 다른 경우, 건물이 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 경매 낙찰 후에도 건물 철거나 토지 사용료 관련 분쟁이 발생할 수 있는 매우 중요한 권리 분석 사항입니다.

1.3. 2.공부와의 차이 분석

건축물대장상 본건 건물은 대자동 339-1, 339-5번지에 등재되어 있으나, 토지는 339-1번지 단일 지번으로 되어 있어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 건물 일부가 낙찰받는 토지의 지번과 다를 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 3.제시외 건물 및 물건

감정 및 매각에서 제외된 소유자 미상의 컨테이너 2개동이 존재합니다. 이는 향후 건물 관리 및 활용에 있어 고려할 사항이 될 수 있습니다.

1.3. 4.임대차 관계

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.4. 건물 현황

1.4. 1.건물 구조 및 상태

건물은 벽돌조 세멘기와 평슬래브지붕 단층 주택 및 세면벽돌조 평슬래브지붕 단층 부속사로 구성되어 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 적벽돌 쌓기 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

1.4. 2.건물 이용 상태

건축물대장상 용도는 음식점, 사무실, 주택으로 등록되어 있으며, 부속사는 방으로 이용 중입니다. 이는 단독주택 용도 외에 상업적 또는 업무적 활용 가능성을 시사합니다.

1.4. 3.건물 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1.주변 상권 특성

본건이 위치한 대자동 일대는 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 대자삼거리 인근에 위치하여 지역 내 유동인구 및 소비 활동의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 2.잠재적 상업 가치

현재 건물이 사무실 및 주택 등으로 이용되고 있고, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어, 향후 상업 또는 근린생활시설로서의 잠재적 가치를 평가해 볼 수 있습니다. 다만, 개발제한구역 지정 등 토지 이용 규제를 고려해야 합니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.편의 시설

인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 농경지와 주거지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 2.교육 시설

도보 또는 차량 이동 거리에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

1.6. 3.의료 시설

인근 지역 내 의원급 의료시설 및 종합병원 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.법정지상권 관련 위험

법정지상권의 존재는 낙찰자에게 토지 사용료 부담 또는 건물 철거 등의 법적 분쟁을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

1.7. 2.공부와의 불일치로 인한 위험

건물대장과 토지대장의 지번 불일치는 건물 소유권 및 법적 효력과 관련된 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

1.7. 3.개발 제한 구역 및 환경 규제

개발제한구역(그린벨트), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.. 고양시 덕양구 대자동 일대는 개발제한구역 내 불법 행위 단속 사례가 많았던 지역으로, 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

1.7. 4.혐오 시설 존재 여부

주변 지역에 서울시와 연계된 난지물재생센터, 서울시립승화원(화장장), 서울시립벽제묘지 등이 인근에 위치하고 있어, 일부 지역 주민들은 이러한 시설들로 인해 교통 체증, 악취, 소음, 재산 가치 하락 등의 고충을 겪을 수 있습니다. 또한, 고양시 쓰레기 소각장 후보지 중 일부가 덕양구 대자동 지역에 포함되어 있어, 향후 혐오시설 밀집 지역으로 인식될 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 5.기타 불확실성

임대 관계 미상, 제시외 컨테이너 존재 등은 향후 명도 절차 및 재산 활용에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 대자동에 위치하며, 단독주택으로 등기되어 있으나 건축물대장상으로는 사무실, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있는 물건입니다. 토지면적은 624㎡, 건물면적은 149.6㎡이며, 제시외 건물 면적이 220.05㎡에 달하여 실제 활용 공간이 넓을 수 있습니다. 감정가는 10억 5천만 원대입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '법정지상권'이 존재한다는 점과, 건물대장상의 지번이 토지대장과 불일치한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생 가능성을 높입니다. 또한, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

주변에 서울시의 기피 시설(난지물재생센터, 묘지 등) 및 소각장 후보지가 인근에 포함된 대자동 지역의 특성상, 혐오 시설 관련 이슈가 존재할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 활용 가능한 건물: 624㎡의 토지와 149.6㎡ 본건물 외 220.05㎡의 넓은 제시외 면적은 재건축 또는 증축 시 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물대장상 사무실, 음식점, 주택 등으로 이용 가능하여 임대 수익 창출 또는 사업 공간 활용 잠재력이 있습니다.

* 대자삼거리 인근 입지: 대자삼거리 인근이라는 지리적 이점은 향후 지역 개발 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

하지만, 법정지상권, 공부와의 차이, 각종 개발 제한 및 혐오시설 인접 등 해결해야 할 중대한 리스크가 산재해 있으므로, 투자 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요인을 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

고양지원 경매5계