나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63721 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 ""원흥초등학교"" 남동측 인근에 위치하고
주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로서, 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상19층 건물 내
제5층 제510호로서,

외벽: 석재 및 벽돌 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 냉난방설비, 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비,
화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약45미터, 남측으로 폭 약30미터, 동측으로 폭 약18미터의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접함),
대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-04)(접함),
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로
확인하였음.

물건 비고

관리사무소 문의결과 현 임차인이 본건 목적물인 510호와 제시외 511호, 512호를 모두 임차하여 통합 사용하고 있으나, 관리사무소 승인 후 호실별로 분리하는 원상회복공사를 한 후 사용할 수 있다는 답변 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경63721 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층510호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

127,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

* 토지지분: 3.49㎡ (약 1.06평)

* 건물면적 (전용면적): 23.04㎡ (약 6.97평)

* 건물지분: 23.04㎡ (약 6.97평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "원흥초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도가 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 45미터, 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 18미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 100,800,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 지에이코리아주식회사 (대표: 이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

본 임차인은 현재 해당 목적물인 510호와 제시외 511호, 512호를 통합하여 사용하고 있습니다. 관리사무소 확인 결과, 관리사무소 승인 후 호실별로 분리하는 원상회복 공사를 진행하면 사용이 가능하다는 답변이 있었습니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 상기 임차인의 점유 및 원상회복 의무 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 고양시 덕양구 원흥동 일대는 신축 아파트 단지와 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상업지역입니다. 원흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호하며, 대중교통 및 차량을 이용한 접근성이 편리하여 상권의 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장 인접, 차량 진출입 용이.

* 교육시설: 원흥초등학교 도보 거리.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상업지역 내 근린생활시설 이용 편리.

* 건축 정보: 2022년 12월 사용승인된 총 19층, 지하 6층 규모의 오피스텔 건물입니다. (총 호실 686호)

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 통합 사용 및 원상회복: 현 임차인이 3개 호실을 통합 사용 중이며, 향후 호실별 분리를 위한 원상회복 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 투자 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 사안이 발생할 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 오피스텔 시장의 전반적인 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 신축 건물이라는 점은 향후 관리 및 유지보수 측면에서 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 현 임차인이 다수의 호실을 통합 사용하여 원상회복 공사가 필요할 수 있다는 점, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 잠재력: (해당 주소 주변 원흥역 등 교통망 개발에 따른 추가적 가치 상승 기대)

* 우량 입지: 상업지역 내 위치하며, 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 인수 보증금이 없어 명도 절차에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 127,000,000원이며, 전용면적 23.04㎡ (약 6.97평)입니다. 현재 유사 물건의 시세는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

다만, 현 임차인이 3개 호실을 통합 사용하고 있어 원상회복 공사 비용이 발생할 수 있는 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 135,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천드립니다. 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 가격 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.