나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72893 [1] 경기도 동두천시 생연동 612-77 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ""동두천 중앙시장"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""동두천중앙역(지하철1호선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ""주거나지""임.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(2,3): 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,



기호(2):
도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-12)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

기호(3):
도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 컨테이너 및 창고 등 소재함.
(후첨 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

기호(2) 지목 ""전""이나, 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

물건 비고

일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너, 창고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72893 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 묵동화랑새마을금고

매각 대상: 토지

감정가: 645,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 생연동 612-77

용도: 대지

토지 면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

건물 면적: 0.00㎡ (본 경매는 토지만 해당)

특이사항: 일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너, 창고가 소재함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치하며, 동두천 중앙시장 동측 인근입니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하며, 지하철 1호선 동두천중앙역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 "주거나지" 상태입니다.

기호(1) 토지는 서측 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.

기호(2,3) 토지는 서측 노폭 약 8미터 및 남측 노폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류 및 소로3류 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

기호(2) 토지는 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 묵동화랑새마을금고의 근저당권(5억 5천만원)입니다.

본건 경매 개시결정 등기(2025년 8월 4일 접수, 묵동화랑새마을금고, 약 6억 7백만원) 외 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 7억 4천 9백 6십 5만원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자 유무 및 보증금/차임에 대한 인수 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다.

임차인 정보가 미상인 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 동두천 중앙시장 인근에 위치하여 시장을 통한 기본적인 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

준주거지역에 속한 토지로서, 향후 건축물을 신축하거나 증축하여 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

인근 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변경에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동두천 중앙시장과 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

좀 더 다양한 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 동두천 시내 중심가 또는 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에는 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 있을 수 있습니다.

정확한 학군 및 교육 시설과의 거리는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류 및 소로3류 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 물건 및 공부와의 차이

매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 및 창고가 소재하고 있어, 낙찰 후 철거 문제 등 추가적인 비용이나 관리가 발생할 수 있습니다.

기호(2) 토지의 경우, 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중이므로, 토지 이용 및 개발 관련하여 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 소재지 인근에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산은 주변 환경의 변화 가능성이 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동두천시 생연동의 준주거지역에 위치한 토지로서, 동두천 중앙시장 및 동두천중앙역과의 접근성이 양호하여 입지 조건이 비교적 우수합니다. 현재 건물은 없으며 토지만 매각 대상이므로, 건축을 통해 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 외 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 매각 제외되는 제시외 물건, 그리고 지목과 현황이 다른 부분이 있어 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 준주거지역 토지로, 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 양호한 도로 조건으로 건축이 용이하며, 토지만 매각 대상이라 건축 계획 수립이 자유로움.

* 인근 상권 및 교통 시설 이용 편의성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 645,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 약 7억 4천 9백 6십 5만원으로, 채무 부담이 높은 편입니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성이 존재하며, 제시외 물건 처리 및 공부와의 차이로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 낙찰 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근 시, 감정가의 80~90% 수준 (약 516,000,000원 ~ 580,500,000원) 범위 내에서 신중한 검토가 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.