나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13046 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 821-2 신내에스케이브이1센터 1층 136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 ""서울새솔초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설 및 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 및 경춘선 ""신내역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하:3층, 지상:12층 건물 내 제1층 제136호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)

외벽: 판넬 및 유리강화 등 마감,
창호: 칼라샷시 창호 등 마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 옥내소화전 및 화재경보설비, 화물용승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터)/공장(창고)/근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 각각의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타사항: 본건의 내부구조 및 이용상황은 이해관계인의 폐문 부재 등으로 조사하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으므로 실제 내부구조와 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13046 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 821-2 신내에스케이브이1센터 1층 136호

용도: 근린상가

감정가: 614,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

1.2. 면적

토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

토지 지분: 16.18㎡ (약 4.89평)

건물면적: 52.85㎡ (약 16.00평)

건물 지분: 52.85㎡ (약 16.00평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 신내 SK V1 center

사용승인일: 2021년 06월 25일

총 층수: 지하 3층, 지상 12층

본건 위치: 건물 내 1층 136호

1.4. 특이사항

물건 특수정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 소재하며, 서울새솔초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 6호선 및 경춘선 신내역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 판넬 및 유리강화로 마감되었습니다. 창호는 칼라샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터)/공장(창고)/근린생활시설 등의 복합 건물이 건축되어 있습니다.

2.5. 접근 도로

본건 단지는 외곽으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 원명공영㈜ 김도훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 01월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2022-01-27)

* 채권 최고액 (말소기준권리): 528,000,000원

* 현재 등기부상 채무 총액: 528,000,000원

* 말소 예정 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 임의경매개시결정 등기

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 공란)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특징

해당 물건은 2021년 6월 사용승인된 '신내 SK V1 center' 내 근린상가로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 신내역(6호선, 경춘선) 역세권에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 서울새솔초등학교가 인접해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 용도 혼합

본 건물은 지식산업센터, 창고, 근린생활시설이 복합된 용도로 건축되었으며, 본건 136호는 근린생활시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 서울새솔초등학교가 위치해 있으며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 대중교통 접근성

지하철 6호선 및 경춘선 신내역 이용이 가능하며, 버스정류장도 인근에 있어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

건축물 현황도 및 외부 관찰에 의존하여 조사되었으며, 이해관계인의 폐문 부재 등으로 내부 구조 및 실제 이용 상황을 정확히 파악하지 못했습니다. 따라서 경매 진행 및 참여 시 실제 내부와 차이가 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 법적 제한사항

토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 적용되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되어 경매 절차가 진행되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물 내 근린상가로서 우수한 입지 조건과 비교적 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 신내역 역세권이라는 점과 주변의 주거단지 및 학교의 존재는 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다. 그러나 내부 확인이 어렵다는 점과 복잡한 토지이용계획상의 제한은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 유동화 물건으로 권리관계는 명확하나, 향후 임대차 확보 및 건물 가치 상승을 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 '신내 SK V1 center' 내 물건으로, 비교적 현대적인 시설을 이용할 수 있습니다.

* 역세권 이점: 지하철 6호선 및 경춘선 신내역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 학교가 있어 근린 상권으로서의 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 복합 단지 내 상가: 지식산업센터 등 다양한 시설이 함께 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 임차인이 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 614,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 건물 내부 미확인으로 인한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크를 반영하여 적정 수준의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.