나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13018 [1] 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 102동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 '서울중계초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선 상계역)이
소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트벽식구조 박공슬라브지붕 지상19층
건물(염광아파트 제102동)내 제4층 제404호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인집 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '아파트'
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 11미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 7~8미터, 서측으로 노폭 약 6~7
미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13018 (1)

* 소재지: 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 102동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 816,000,000원

* 토지 면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

* 건물 면적: 84.50㎡ (약 25.56평) - 공급 면적 기준

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리금융캐피탈 (등기부상 근저당권자)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

* 주의사항: (명시된 내용 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 대항력있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 노원구 중계동에 소재하며, '서울중계초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 상계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로: 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 '사다리형' 토지로, 현재 '아파트' 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 11미터, 동측 및 남측 약 7~8미터, 서측 약 6~7미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 10일자 우리금융캐피탈의 근저당권 (을23)이 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 손영배

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018년 1월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025년 9월 12일.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인에 대한 배당이 실제로 어떻게 이루어지는지, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 추가 부담 가능성에 대해 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 1,031,593,971원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매):

* 2026년 5월 (전용면적 59.34㎡): 593,000,000원 ~ 594,000,000원

* 2026년 6월 (전용면적 59.34㎡): 620,000,000원

* 최근 59.34㎡ (약 17.95평) 전용면적 기준 평균 매매가는 약 602,333,333원 수준입니다.

* 감정가 대비 시세: 본 물건의 감정가는 816,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 소형 면적(59.34㎡)의 매매가보다 높은 수준입니다. 본건의 공급 면적이 84.50㎡ (약 25.56평)임을 고려하면 면적 차이에 따른 가격 차이로 판단될 수 있으나, 실제 시장 가치와의 정확한 비교를 위해 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 편의 시설: 서울중계초등학교, 서울교육대학교 부설초등학교, 상계역(지하철 4호선) 등 교육 시설 및 교통 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트 벽식 구조로 지어진 19층 염광아파트 102동의 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 일반적인 아파트의 상태를 보이고 있습니다.

* 난방 및 설비: 도시가스 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보: 중계염광아파트는 1996년 6월 사용승인되었으며, 총 5개 동, 791세대 규모의 단지입니다. 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 114대 주차가 가능합니다.

* 최근 전월세: 84.5㎡ 면적의 경우, 보증금 65,000,000원에 월세 0원 또는 보증금 68,000,000원에 월세 0원으로 거래된 내역이 있습니다. 이는 현재 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 임대차 계약의 세부 조건을 추가 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 380,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인 손영배 씨가 거주 중입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있지만, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담하거나 명도 과정에서 분쟁이 발생할 위험이 존재합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 처분 결과가 본 물건의 경매 절차에 간접적으로 영향을 줄 수 있으나, 일반적으로 본 물건의 낙찰 가격은 독립적으로 결정됩니다.

* 토지이용계획상의 제한: 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 등은 주거 지역에서 통상적으로 존재하는 제한 사항으로, 현재 아파트 용도로 이용하는 데에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 재건축 등의 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 중계동에 위치한 염광아파트로, 지하철 4호선 상계역 역세권의 편리한 교통망과 서울중계초등학교 등 우수한 교육 환경을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 816,000,000원이나, 최근 거래된 소형 면적의 시세가 약 6억원 초반임을 감안하면, 면적 증가분을 고려하더라도 추가적인 시장 가치 검토가 필요합니다. 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재이며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점이 명도 리스크를 완화할 수 있으나, 최종적인 배당 결과와 명도 과정을 신중하게 지켜볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 노원구의 준수한 주거 입지: 강남권 접근성이 비교적 양호하며 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 임차인 관련 리스크 완화 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'으로 분석되어, 명도 관련 위험이 낮아질 수 있습니다.

* 면적 대비 잠재 가치: 84.50㎡의 공급 면적을 고려할 때, 향후 시장 상황에 따라 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 단, 감정가와 최근 시세 간의 괴리, 임차인 배당 불확실성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 816,000,000원

* 최근 시세 (전용면적 59.34㎡ 기준): 약 593,000,000원 ~ 620,000,000원

본 물건은 84.50㎡의 공급 면적을 가지고 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'으로 분석되는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 소형 면적 시세와 본 건의 넓은 면적, 그리고 잠재적인 리스크를 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 680,000,000원 ~ 730,000,000원 범위로 제안하며, 보수적인 접근으로 약 700,000,000원 을 1차 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 임차인 명도 관련 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.