나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13012 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1343-1 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 ""용마산역""남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13012 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1343-1 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지지분: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물지분: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한 (한국주택금융공사)

특이사항: HF 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HF 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마산역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 소재한 토지는 대체로 사다리형의 형상을 하고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물 북측과 동측으로 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13012)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 강제경매(을10)보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부상 주택임차권(을4)은 강호연 명의로 2024년 6월 11일 접수되었으나, 말소 예정으로 표기되어 있으며, 이는 말소기준권리보다 후순위임을 의미합니다.

임차인 현황상 한국주택금융공사(강호연)는 2021년 4월 26일 전입 및 2021년 4월 1일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 임차인의 보증금(210,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리 중 지상권은 없는 것으로 보입니다.

본건 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 면목동 일대는 주거지로서의 기능과 함께 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

용마산역 인근 지역으로, 역세권의 이점을 활용할 수 있으며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다.

국토이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이는 주거 기능을 중심으로 하되 일부 상업 및 업무 기능이 허용될 수 있는 지역임을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 전형적인 도시 주거 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량으로도 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 7호선 용마산역을 이용할 수 있습니다.

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 지역에서 충분히 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

국토이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

6. 잠재적 리스크

본건의 "HF 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"은 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없으며 임차권 또한 말소 예정입니다. 따라서 임차인 관련 인수 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, "HF 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용 파악이 필요할 수 있습니다. 이는 채권자인 한국주택금융공사와의 대출 조건 변경 등과 관련될 수 있으며, 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

지역적으로는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당하므로, 건축, 개발, 또는 기타 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

조사 결과, 본건 소재지 인근에서 확인된 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 용마산역 인근의 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 주변 유사 물건들의 매매 사례를 볼 때, 감정가(220,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

권리분석상 인수해야 할 부담스러운 권리(대항력 있는 임차인 등)가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

"HF 인수조건 변경"과 같은 일부 불확실한 사항이 있으나, 이는 채권자의 내부적인 조건 변경으로 추정되며, 명확한 인수 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다.

신축 건물들의 매매 사례를 고려할 때, 향후 가격 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

용마산역을 중심으로 한 역세권 입지

최근 주변 지역의 활발한 부동산 거래 및 가격 상승세

인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능

감정가 대비 시세 상승 여력 기대

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(26.79㎡)과 최근 주변 신축 다세대주택의 매매 사례(예: 2024년 준공, 32.44㎡, 330,000,000원 / 2023년 준공, 29.8㎡, 420,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

특히, 2023년 준공된 로얄캐슬(29.8㎡)의 경우 420,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 14,090,000원의 시세가 형성되어 있습니다.

본건(26.79㎡)에 해당 시세율을 적용하면 약 377,000,000원 이상의 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 본건의 건축 연도(2012년)와 감정가(220,000,000원)를 감안하여, 투자 수익률을 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인의 보증금(210,000,000원) 및 임차권은 낙찰로 인해 소멸되므로 낙찰가 산정 시 인수 금액에 포함되지 않습니다.

감정가(220,000,000원)와 최근 유사 물건들의 시세(약 330,000,000원 ~ 420,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 경쟁 상황을 지켜보며 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.