나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12966 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 720-1 대상타운현대아파트 105동 4층 406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ""서울문화고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 각급학교, 소규모근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 아파트단지에 근접하여 노선버스 정류장 및 인근에 지하철1호선 ""방학역"" 이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 경사지붕 23층 건물 내 제4층 제406호로서,
(""집합건축물대장"" 상에 사용승인일은 2001.10.29.임

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시 이중창호 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형으로서 아파트단지의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 아파트단지 남서측으로 마들로, 북측으로 마들로24길, 북동측으로 마들로14길, 남측으로 마들로 20길의 아스팔트포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 토지는 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-05-15)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

(2) 대상물건의 물건 실지 조사 시 현관문 개문은 하였으며, 내부 확인은 여의치않아, 관할구청의 ""집합건축물대장"" 상의‘건축물 현황도’기준하으로 외부관찰 등에 작성되어 실제와 다소 상이 할 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고 경매 참여 시 재확인 등에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동 720-1 대상타운현대아파트 105동 4층 406호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12966 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

감정가는 663,000,000원입니다.

토지면적은 22.96㎡ (약 6.95평)이며, 토지 지분도 22.96㎡입니다.

건물면적은 60.00㎡ (약 18.15평)이며, 건물 지분도 60㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, 주변에는 서울문화고등학교가 소재하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 각급 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 아파트 단지에 근접한 노선버스 정류장과 인근 지하철 1호선 방학역이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

대상 건물의 아파트 단지는 남서측으로 마들로, 북측으로 마들로24길, 북동측으로 마들로14길, 남측으로 마들로20길 등 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

등기부에는 다수의 근저당권 및 가압류 내역이 기재되어 있으나, 을3, 을4, 을7, 을8, 을18, 을18-1, 갑8, 갑9, 갑10 모두 '말소' 처리되어 있어 매각으로 인해 소멸될 권리로 판단됩니다.

말소기준권리는 신한은행의 근저당권(접수일자: 2004-03-30)으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 769,980,314원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건 주변에는 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 서울문화고등학교 등 교육시설과 소규모 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

전반적으로 주거 지역으로서의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 대상타운현대아파트이며, 2001년 10월 29일 사용승인을 받았습니다.

건물은 철근콘크리트조 경사지붕 23층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

전용면적은 약 60.00㎡ (약 18.15평)이며, 공급면적은 84.78㎡ (약 25.65평) 또는 101.4㎡ (약 30.7평)의 거래 사례가 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

최고층 23층, 최저층 2층으로 이루어져 있습니다.

지하 주차대수는 31대, 지상 주차대수는 12대입니다. 전기차 충전기는 지하에 69대 설치되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역(지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전 협의 필요)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대/절대 보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

감정평가서 상 대상 물건의 임대 관계는 미상입니다.

내부 확인이 여의치 않아 집합건축물대장상 현황도 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있어 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 방학역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 노후도는 있으나, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리 관계는 말소 처리되어 인수할 부담이 적은 편입니다.

다만, 토지 이용계획 상 여러 제한 사항이 존재하며, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 1호선 방학역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지의 84.78㎡(약 25.65평) 면적이 84,000만원에서 84,800만원에 거래되었으며, 101.4㎡(약 30.7평) 면적은 95,500만원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적은 60.00㎡(약 18.15평)입니다.

84. 78㎡ 면적의 거래 가격을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 3,275만원에서 3,306만원 수준입니다.

이를 60.00㎡ (약 18.15평) 면적에 적용할 경우, 예상 시세는 약 59,750만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 66,300만원으로 책정되어 있습니다.

시장 시세를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 64,000만원으로 제시합니다.

이는 시장 시세를 반영하면서도 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로, 낙찰 가능성을 높일 수 있는 수준입니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 해당 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.