나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12912 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 60-55 다원하이빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 ""동덕여자대학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 주상용부동산, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장, 월곡역(동덕여대)(지하철6호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 구분건물 내 6층 602호로서,
외벽 : 석재붙임 마감, 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 각각

접함.

토지이용계획 및 제한상태

하월곡동 60-55, 60-56, 60-115, 60-116 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 제시외물건이 소재함. (후면 내부구조도 및 사진용지 참고)
- 건물 옥상에 용도미상, 소유미상의 판넬조의 건물이 수개호 소재함.(후면 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12912 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 60-55 다원하이빌 6층602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 232,670,000원

토지면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

토지지분: 18.47㎡ (약 5.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.7㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 3.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 하월곡동 소재, 동덕여자대학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 주상용부동산, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 교육시설 등이 소재하는 복합 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)을 이용할 수 있어 대중교통이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

김예지 씨는 2016년 6월 7일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 199,000,000원, 차임 0원의 조건으로 대항력이 있습니다.

(참고: '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 법적, 경제적 부담을 야기할 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.)

* 등기부 요약:

- 소유권보존 (2016-04-18)

- 공유자전원지분전부이전 (2016-06-08, 주식회사피알디세븐)

- 근저당권 (2017-11-13, 김종귀, 100,000,000원): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

- 압류 (성북구, 마포세무서, 마포구, 국민건강보험공단): 모두 매각으로 소멸됩니다.

- 강제경매 (2025-07-28, 김예지, 199,000,000원): 본 건 경매 개시 결정 등기입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 해당 권리는 등기부등본상에서 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

- '조은빌(A동)': 2014년식, 51.62㎡, 2층, 2026년 5월 9일 265,000,000원 거래 (약 513만원/㎡)

- 'K-HAUS': 2017년식, 56.7㎡, 7층, 2026년 5월 20일 500,000,000원 거래 (약 882만원/㎡)

- '다원하이빌': 2016년식, 38.37㎡, 4층, 2026년 5월 26일 400,000,000원 거래 (약 1042만원/㎡) - 본 건과 동일 건물 또는 단지로 추정됩니다.

* 본 건 시세 분석:

- 본 건의 건물 면적은 29.70㎡(약 9.00평)이며, 감정가는 232,670,000원(약 783만원/㎡)입니다.

- 동일 건물인 '다원하이빌'의 최근 거래 사례(38.37㎡, 400백만원)를 기준으로 평당가는 약 1042만원/㎡ 수준으로, 본 건 면적(29.70㎡)에 적용 시 약 3억 962만원 수준으로 환산됩니다.

- 이는 감정가 대비 높은 시장 시세를 반영하며, 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

- 다만, 'K-HAUS'의 거래가는 평당 약 882만원으로, 비교 물건 간 시세 편차가 존재하므로 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 동덕여자대학교가 인접해 있어 관련 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 지하철 6호선 월곡역(동덕여대) 및 버스 정류장을 통해 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김예지 씨는 보증금 199,000,000원에 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되었으나, 임차인의 대항력은 낙찰자가 인수 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 옥상에 용도 및 소유자 미상의 판넬조 건물이 소재하며, 이는 제시외 건물로서 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 동덕여대 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경이 우수하고 소형 면적으로 인해 투자 및 실거주 수요가 기대됩니다. 동일 건물 내 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 가격 메리트가 있을 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 제시외 건물의 포함이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요인을 충분히 파악하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 월곡역과 인접하여 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 대학가 배후 수요: 동덕여자대학교 인근에 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 가격 메리트 가능성: 유사 면적의 인근 매물 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자 관점에서 매력적인 소형 주거 공간입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 232,670,000원

* 최근 동일 건물('다원하이빌') 38.37㎡ 매물 400,000,000원 거래 사례 기준, 본건(29.70㎡) 환산 시 약 309,622,500원으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인과 제시외 건물 포함 등의 리스크를 고려해야 합니다. 따라서, 감정가(232,670,000원)를 기준으로 하되, 최근 시세 동향 및 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

* (주변 환경 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.