나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13028 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 786 동성타워프라자 1층 152호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 ""중랑구청"" 북동측 인근에 위치하는 동성타워프라자 1층 152호(전유면적 9.72㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 금융기관, 각급학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 일부 기존주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물내 1층 152호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감
내벽 : 인테리어 칸막이 및 목재진열장 등
바닥 : 바닐시트마감
창호 : 샷시창호마감임.

이용상태

근린생활시설(오픈상가: 퀸화장품 매장)로 이용중임.

설비내역

자체 냉.난방시설 및 다수의 천정형 선풍기 설치 등, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 지하 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(아파트,근린생활시설,운동시설,판매시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동 786번지 동성타워프라자 1층 152호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13028 (1)이며, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 20,500,000원이며, 토지 면적은 2.63㎡(약 0.79평), 건물 면적은 9.72㎡(약 2.94평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

경매 구분은 공유물분할을위한경매이며, 채권자는 김OO입니다.

주요 특이사항으로는 공유물분할 경매로 진행된다는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치하며, "중랑구청" 북동측 인근의 동성타워프라자 1층 152호입니다.

주변은 중소규모 점포, 근린생활시설, 금융기관, 각급 학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 다양한 용도의 시설들이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 부지는 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획상 제한이 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 인테리어 칸막이 및 목재 진열장, 바닥은 바닐시트, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2011년 10월 11일자 서울특별시 중랑구의 압류입니다.

등기부등본 상 접수일자별 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

1996년 10월 9일 유복현의 소유권이전이 있으며, 2011년 10월 11일 서울특별시 중랑구의 압류가 말소기준권리입니다.

이후 2024년 9월 5일 김경희 외 2명 명의의 상속을 원인으로 한 소유권이전이 있고, 2025년 8월 1일 김경희 명의로 공유물분할을 위한 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 이는 본 경매와 동일한 사건입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 별도의 개요는 없습니다.

인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

임차인 현황으로는 유인숙 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원에 2013년 10월 11일 전입/사업자 등록을 하였습니다.

확정일자는 2024년 6월 19일이며, 배당신고일자는 2025년 9월 30일입니다.

* 임차인 유인숙 씨는 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원이 있으나, 확정일자가 말소기준권리보다 늦고 배당순위에서 후순위에 해당될 수 있어 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 근린상가로, 현재 "퀸화장품" 매장으로 운영 중인 오픈상가로 이용되고 있습니다.

주변 지역은 중소규모 점포와 근린생활시설이 밀집해 있으며, 금융기관, 학교, 공원, 관공서 등 다양한 생활 편의 및 공공시설이 인접해 있어 기본적인 상권 수요는 확보될 것으로 보입니다.

중랑구청 인근이라는 지리적 이점과 함께 복합적인 지역 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 중랑구청이 인근에 있어 각종 행정 업무 처리가 용이합니다.

주변에 금융기관, 학교, 근린공원 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통망으로는 차량 접근이 원활하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까이에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 매각으로 소유권이 이전되더라도, 공유 관계 해소 과정에서 추가적인 법적 절차나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 일괄 매각으로 낙찰자가 해당 건물의 단독 소유권을 취득하게 됩니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있었으나, 임차인 현황이 파악되었습니다. 파악된 임차인(유인숙)은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 내용 및 퇴거 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

건물의 전용 면적이 9.72㎡(약 2.94평)으로 매우 협소하여, 향후 활용 가능한 업종이나 운영 방안이 제한될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동의 동성타워프라자 1층에 위치한 근린상가로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

매우 협소한 면적(약 2.94평)을 가지고 있지만, 중랑구청 인근이라는 입지적 장점과 함께 주변의 다양한 편의시설 및 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공유물분할 경매라는 점과 협소한 면적은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 기회: 비교적 낮은 감정가와 인수 보증금 0원으로 소액으로 상가 투자를 시도해 볼 수 있습니다.

안정적인 입지: 중랑구청 인근 지역으로, 관공서 및 상업 시설 밀집 지역에 속해 있어 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차가 간결할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 20,500,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 0원입니다.

낙찰가 산정 시에는 상기 기술된 물건의 장단점, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

매우 협소한 면적임을 감안할 때, 높은 경쟁보다는 실질적인 활용 가치와 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 100% 수준(약 16,400,000원 ~ 20,500,000원)에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 추가적인 시장 분석 후에 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.