나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51864 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""사근초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이
소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 용답역(지하철2호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물 내 제7층 제703호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""건물개황도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51864 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 7층703호

1.3. 물건 현황

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 19.65㎡ (약 5.95평)

* 토지지분: 19.6478㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건물 정보

* 건물명: 청계더하임

* 동/호수: 101동 703호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제7층

* 사용승인일: 2019년 6월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""사근초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 용답역(지하철 2호선) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 도로(접합)

* 교육환경보호구역(최종 확인은 성동교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역(77-257m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 서울동부지방법원 2025.07.31 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번: 정예슬 임차권등기 (접수일자: 2024-07-12)

* 금액: 250,000,000원

* 말소: 인수

* 인수 사유: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정예슬)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-27

* 대항력: 있음

* 주의사항: 위 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하면 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 소유권보존 (갑1), 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3) 등은 말소될 예정입니다.

* 주택도시보증공사 외 국민건강보험공단, 성동구청의 압류 등기(갑5, 갑6)도 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 250,000,000원 (이는 말소기준 권리인 강제경매 채권액과 일부 압류 채권액을 포함한 총액으로, 인수되는 임차보증금과는 별도로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래: 약 43,500만원 (46.105㎡, 2층)

* 2026년 7월 거래: 약 26,000만원 (17.76㎡, 2층)

* 2026년 7월 거래: 약 40,000만원 (34.2㎡, 2층)

4.2. 시세 분석

본건 물건(29.94㎡)의 면적과 비교했을 때, 최근 거래된 유사 면적 물건들의 가격대는 2억 6천만원에서 4억 3천 5백만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 단위 면적당 가격은 약 940만원에서 1,460만원 범위에 있습니다. 감정가는 281,000,000원이며, 단위 면적당 약 938만원으로, 이는 주변 시세와 유사하거나 다소 보수적인 수준으로 평가되었습니다.

4.3. 주변 시설

* 인근에 사근초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학군이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 사근초등학교, 성동광진교육지원청 등이 인근에 위치합니다.

5.3. 기반시설

* 도시가스, 상하수도, 전기 등 기본적인 도시 기반시설이 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 엘리베이터, 위생·급배수, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(정예슬)의 보증금 250,000,000원입니다. 이 금액은 배당으로 모두 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 하며, 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 시세 대비 높은 총 취득 비용

물건 자체의 감정가는 281,000,000원이지만, 인수해야 할 임차 보증금 250,000,000원을 합하면 총 취득 비용은 최소 531,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 이는 최근 주변 시세(약 2억 6천만원 ~ 4억 3천 5백만원)를 고려할 때, 투자 수익률에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성동구 사근동에 위치한 청계더하임 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이로 인해 총 취득 비용이 감정가 대비 크게 상승하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 지역의 주거지로서의 잠재력.

* 인근 교통망(지하철 2호선 용답역) 및 생활 편의시설 이용 용이성.

* 청계더하임이라는 비교적 신축 건물에 속함 (2019년 사용승인).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원이나, 인수되는 임차 보증금 250,000,000원을 고려할 때, 총 지불 금액이 매우 높아집니다. 따라서 물건 자체의 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 시세 및 감정가, 그리고 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원

* 총 예상 지출액:

* 예상 입찰가: 260,000,000원

* 인수 보증금: 250,000,000원

* 합계: 510,000,000원

* 참고: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체에 대한 입찰 금액이며, 실제 총 취득 비용은 인수 보증금을 포함한 금액임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.