나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경384 [1] 서울특별시 강동구 강일동 75-12 경서프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 ""서울강빛초등학교""남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 상가지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 제1층 제102호로서,
2020년 7월 21일 사용승인되었으며,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

본건은 인접호수(101호)와 경계구분없이 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<
공공주택 특별법> , 절대보호구역(2015-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률> ,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설
보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> ,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변) .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 2025. 9. 9.자로 강동구청으로 부터 토지,건물 취득세 납부확인서 및 재산세부과내역(21년~24년) 각 제출됨
현황조사서상 '임차인에 의하면 101호와 102호는 소유자가 상이' '각각임대차계약을 하였고, 소유자들의 동의로 경계벽을 허물고 부동산을 합체하여 영업에 사용' '원상회복에는 어려움이 있지만 복구가능성은 있어 보임'으로 각 기재
감정평가서상 '인접호수(101호)와 경계구분없이 근린생활시설로 이용중'으로 기재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 강동구 강동구 강일동 75-12 경서프라자 1층 102호에 소재하고 있습니다. 용도는 근린상가입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 2020년 7월 21일 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

건물 면적은 37.38㎡ (약 11.31평)입니다. 토지 면적 및 토지 지분은 0㎡으로, 이는 집합건물로서 건물만 매각 대상에 포함되거나, 집합건물의 토지 사용권이 구분등기되지 않은 상태임을 시사합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 935,000,000원입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 대지권이 미등기 상태인 유동화 물건입니다. 다만, 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함되었습니다. 2025년 9월 9일 강동구청으로부터 토지 및 건물 취득세 납부확인서와 재산세 부과내역(2021년~2024년)이 제출되었습니다. 현황조사서상 임차인은 101호와 102호의 소유자가 상이하며, 각각 임대차 계약 후 소유자들의 동의 하에 경계벽을 허물고 부동산을 합체하여 영업에 사용 중이라고 진술했습니다. 원상회복에는 어려움이 있으나 복구 가능성은 있어 보인다고 기재되어 있습니다. 감정평가서상에도 인접호수(101호)와 경계 구분 없이 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 서울강빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 상가지대로서 주위 환경은 양호합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호합니다.

본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

해당 지역은 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인은 최 이며, 보증금 30,000,000원, 차임 2,400,000원입니다.

전입(사업)일자는 2024년 9월 2일, 확정일자는 2025년 4월 9일, 배당신고일자는 2025년 9월 4일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 660,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자 국민은행의 임의경매로 진행되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 660,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 서울강빛초등학교 인근에 위치하여, 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 배후로 하는 안정적인 근린상권 형성이 기대됩니다.

초등학교와 주거 밀집 지역에 인접해 있어 유동인구 및 고정고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

현재 인접 호수와 합쳐서 영업 중인 상태는 향후 사업 확장 또는 시너지 창출 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 서울강빛초등학교가 소재하며, 이는 교육 환경 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

아파트 단지 등 주거 지역과 인접해 있어 주민들의 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 해당 물건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 토지 사용에 대한 권리가 법적으로 명확하게 설정되지 않았음을 의미하며, 향후 토지 소유주와의 관계 설정이나 건물 재건축 시 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 다만, 본건의 평가에 포함되어 있고 매각 목적물에 해당하므로, 매각 후에는 소유권을 행사하는 데 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

건물 합체 영업: 현황조사서상 인접 호수(101호)와 경계벽을 허물고 합체하여 영업 중이라는 점은, 사업 확장 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 향후 분할 매각이나 명도 과정에서 합의가 원활하지 않을 경우 복잡한 문제로 이어질 수 있으며, 원상회복에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

유동화 물건: 본건은 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 절차나 특수성이 존재할 수 있습니다.

토지이용 제한: 본건은 절대보호구역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구의 학교 인근 상업지구에 위치한 근린상가로, 입지 자체는 비교적 양호한 편입니다. 대지권 미등기 및 인접 호수와의 합체 영업이라는 특이사항이 존재하지만, 이들은 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 법적 소유권 확보에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적을 것으로 예상되며, 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 안정적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 및 주거 밀집 지역 인접으로 안정적인 배후 수요 확보 가능

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행 용이

* 주변 지역 개발 계획 등에 따른 향후 가치 상승 기대

* 인접 호수와의 합체 영업을 통한 사업 시너지 효과 기대 (단, 분할 시 원상회복 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 935,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

물건의 특이사항(대지권 미등기, 건물 합체 영업 등)과 명도 가능성, 그리고 인근 유사 부동산의 시세 및 최근 경매 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 조사와 상세한 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 산정한 후, 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 유사 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 650,000,000원 ~ 750,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 투자자의 판단에 따라 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.