나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51859 [1] 서울특별시 송파구 문정동 108-12 문정아이브이 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(8호선 문정역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6.5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차권 설정 내역

2023년 10월 24일 제153592호
임차보증금 금260,000,000원
임차권자 유은지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51859 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 108-12 문정아이브이 5층501호

건물명: 문정아이브이

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OO

1.2. 토지 정보

토지면적: 27.94㎡ (약 8.45평)

토지지분: 27.94375㎡ (약 8.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6.5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.).

1.3. 건물 정보

건물면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

건물지분: 20.77㎡ (약 6.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

1.4. 물건 종류 및 감정가

물건 종류: 도시형생활주택

감정가: 250,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 문정역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 갑1: 소유권보존 (2018-05-04)

* 을3: 주택임차권 (2023-10-24, 임차권자: 유은지, 권리금액: 260,000,000원, 말소: 인수)

* 갑10: 가압류 (2024-02-26, 권리자: 주식회사메탈히터, 권리금액: 25,300,000원, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 갑13: 강제경매 (2025-08-01, 권리자: 유은지, 권리금액: 272,013,831원, 말소: 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유은지

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-07

* 확정일자: 2019-09-04

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 2024년 02월 26일 접수된 주식회사메탈히터의 가압류 (갑10) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 2023년 10월 24일 접수 제153592호 주택임차권 (임차인 유은지, 보증금 260,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 332,240,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정아이브이" 건물 내 도시형생활주택입니다.

최근 2026년 5월 및 7월의 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 전용면적 22.83㎡, 2018년 준공 건물(파빌리온)이 28,000만원에 거래됨 (약 12,264만원/10㎡).

* 전용면적 40.79㎡, 2014년 준공 건물(정원2)이 35,800만원에 거래됨 (약 8,777만원/10㎡).

* 전용면적 39.36㎡, 2019년 준공 건물(토브마스터클래스)이 52,000만원에 거래됨 (약 13,211만원/10㎡).

본 건의 건물면적은 20.77㎡ (약 6.28평)입니다. 주변 시세 평균(약 11,417만원/10㎡)을 적용 시, 건물 면적 기준 예상 시세는 약 23,717만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가 250,000,000원은 주변 시세와 유사한 수준입니다.

그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 유은지 씨의 보증금 260,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이 인수 금액은 본 건의 감정가 및 예상 시세보다 높은 수준으로, 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

4.2. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 문정아이브이

주소: 서울특별시 송파구 문정동 108-12번지 (새주소: 서울특별시 송파구 새말로17길 12-11)

준공연도: 2018년 08월 17일

총 층수: 6층

본건 위치: 5층 501호

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

총 세대수: 16세대

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 문정초등학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 8호선 문정역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 대항력 있는 임차인 유은지 씨의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 인수 부담액이 감정가 및 시세보다 높아질 수 있습니다.

* 위반건축물: 특이사항에 위반건축물 가능성이 언급되어 있습니다. 정확한 위반 내용, 시정 조치 여부, 이행강제금 부과 가능성 등을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재 지정 기간은 지났으나, 관련 법규 준수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정가 250,000,000원 및 주변 시세보다 높은 금액으로, 실질적인 취득 비용 상승으로 이어질 수 있습니다. 더불어 위반건축물 가능성이 제기되어 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 상황이므로, 경매 절차에서의 변동 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 상태가 양호한 편입니다.

* 실거주 적합성: 소형 면적으로 1인 가구 등의 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

* (주의) 임차인 인수 리스크: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크므로, 명도 및 수익률 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 250,000,000원입니다. 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 237,170,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 유은지 씨의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재합니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 배당신고일자가 2023년 10월 24일인 점으로 미루어 볼 때, 경매 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됩니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 권리분석상의 표시는 다른 소액 임차인 보증금 등에 대한 인수 의무가 없음을 시사할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원은 명확히 인수 대상입니다.

따라서, 실제 경매 절차에서 낙찰받더라도 해당 보증금만큼의 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 위반건축물 가능성 등 추가 리스크 요인도 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.