나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51769 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 436-20 천지월드빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 갈현동 소재 갈현초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택 및 빌라 등이 주를 이루어 형성되어 있는 일반주택지대로 인근 간선도로변
으로 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 간헐적으로 위치하고, 근거리에 각급학
교와 근린공원, 연신내상권, 서오릉 등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지
여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내버스정류장이 도보로 약1~2분 거리에 위치하고
지하철역(연신내역/3,6호선)이 도보로 약 10분 거리에 위치하여 일반대중교통사
정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호로서,
외벽 : 화강석 및 테라코트 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감,
바닥 : 비닐쉬트 등 마감,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

5층 501호 : 다세대주택으로 이용중임
(후첨 사진용지 및 내부구조도 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2008.1.24일이며 본건이 속한 건물동은 지상
1층 ~ 지상5층 규모의 다세대주택으로 총 1호/8세대임.
(3)기 타 : 본건은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물외
관 조사와 인근주민 탐문등을 병행하여 내부이용상황 등을 개략적
으로 추정조사 하였는 바, 사실 조회시 다소 상이할 수도 있으니,
경매 진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51769 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 436-20 천지월드빌 5층501호

건물명: 천지월드빌

용도: 다세대주택

건축물대장상 건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2008년 01월 24일

건물 규모: 지상 5층 중 5층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 452,000,000원

토지면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물면적: 64.53㎡ (약 19.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 갈현초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 빌라가 밀집된 일반주택지대로 형성되어 있으며, 간선도로변으로는 근린생활시설과 점포 등이 간헐적으로 분포하고 있습니다. 또한, 각급 학교, 근린공원, 연신내 상권, 서오릉 등이 인근에 위치하여 주거지로서의 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치해 있습니다. 지하철 3, 6호선 연신내역이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 02월 01일에 접수된 박종대 근저당권(270,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 확인되는 지상권은 없습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 04월 30일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서, 본 경매 절차를 통해 특별한 권리를 인수할 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 양 (주택도시보증공사)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 31일

확정일자: 2020년 02월 18일

대항력: 없음 (HUG의 확약서 제출로 인해 대항력 포기 처리)

비고: HUG의 확약서에 따라 해당 임차인의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 감정가는 452,000,000원이며, 건물면적은 약 19.52평입니다. 최근 인근 지역의 실거래가 데이터를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 갈현동 481-19 현대빌리지 (1994년 건축, 46.47㎡/약 14.06평): 2026년 5월 2일, 235,000,000원에 거래 (평당 약 1670만원)

* 갈현동 275-154 (1986년 건축, 49.97㎡/약 15.11평): 2026년 5월 1일, 190,000,000원에 거래 (평당 약 1270만원)

* 갈현동 507-2 창성빌라 (2001년 건축, 71.91㎡/약 21.75평): 2026년 5월 3일, 330,000,000원에 거래 (평당 약 1520만원)

상기 거래 사례들을 바탕으로 평당 평균 시세를 약 1450만원으로 추정할 때, 본건(19.52평)의 현재 시세는 약 283,000,000원에서 326,000,000원 범위로 예상됩니다. 이는 감정가 452,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 중요합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 갈현초등학교가 위치하고 있으며, 연신내 상권과 다양한 근린생활시설, 공원, 서오릉 등 생활 편의시설 및 문화시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

본건은 철근콘크리트조의 5층 건물 중 5층 501호이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 비닐쉬트 등으로 마감되어 있습니다. 외벽은 화강석 및 테라코트 마감입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 및 편의 시설

급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 실내 주차장(6대) 및 실외 주차장(2대)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인 양 의 대항력이 포기 처리되었으나, 추후 HUG의 인수 조건 이행 여부 및 말소 절차 진행 과정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이에 따라 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* HUG의 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 권리 분석상 안전성이 높습니다.

* 연신내역 도보권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 은평구 갈현동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조로 임차인 관련 위험 요인이 해소될 것으로 보여 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 면밀한 현장 조사와 시세 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.