나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11304 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제101동 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공
동주택, 단독주택, 오피스텔, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이, 동측으로 지하철 5호선 화곡역이
소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 평지로 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 등의 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1070-11 :
도시지역, 3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭30m~35m)(접함), 가축사
육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수
평표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법},
소규모주택정비 관리지역{빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정
비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일 ~ 2029년 9
월 9일, 지목 도로한정), 건축선(2019-04-03).

화곡동 1070-12 :
도시지역, 3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭30m~35m)(접함), 가축사
육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수
평표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법},
소규모주택정비 관리지역{빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법}, 과밀억제권역{수도권정
비계획법}, 지역특화발전특구{지역특화발전 특구에 대한 규제특례법}, 토지거래계약에관한허
가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로한정), 건축선
(2019-04-03).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외
부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바
랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11304 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제101동 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원

토지면적: 10.41㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.408999999999999㎡ (약 3.15평)

건물면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

건물지분: 28.17㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.2. 건축물 현황

건축물명: 강서2차크라운팰리스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 도시형생활주택 혼합

총 층수: 지하 1층, 지상 14층 (101동 기준)

해당층: 10층

호실: 1003호

사용승인일: 2020년 09월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있습니다. 도보 가능한 거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 대체로 사다리형 평지로 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 등의 부지로 이용 중에 있습니다. 북측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 3종일반주거지역으로, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지목 도로 한정).

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 5월 14일자 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

등기부상 을구에 주택임차권(손 , 보증금 263,000,000원, 전입 2021-04-16)이 등재되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 매각조건으로 주택도시보증공사(HUG) 및 임차인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매각으로 인해 본건 부동산을 취득하는 매수인에게 임차인의 권리가 승계되지 않고 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 손 (HUG 보증 관련)

* 보증금: 263,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-16

* 확정일자: 2021-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 매각 조건에 따라 매수인에게 대항력 포기. 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 권리관계 요약

본건에는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없으며, 매각 조건으로 권리 포기가 예정되어 있어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 지역은 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 배후 주거 단지 또한 풍부하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 혼합 용도: 오피스텔, 상가, 주택 등이 공존하여 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 소규모 주택정비 관리지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 화곡역 주변으로 다양한 상업시설, 은행, 병원 등이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

신월초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건은 공항시설법상 수평표면구역 및 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있으나, 이는 항공기 운항 관련 구역으로 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 상이 가능성: 폐문 등으로 인한 내부 확인 불가로 집합건축물대장 상 현황과 내부 구조가 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본건의 법적 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (다만, 본건 경매 진행으로 채무가 소멸될 가능성이 높음)

* HUG 인수조건 변경: HUG의 조건 변경 및 대항력 포기 조건은 법률 및 금융 전문가와 상세히 검토하여 정확한 의미와 매수인에게 미칠 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 비교적 신축 연식(2020년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특히, 본건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 매각 조건으로 임차인의 대항력이 소멸되고 HUG의 매수자에 대한 구상권 포기 등이 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확하며 매수인의 인수 부담이 매우 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 내부 확인의 제약, 공항 관련 규제, 공동담보 등의 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 초역세권으로, 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 소멸 및 HUG의 보증금 관련 구상권 포기 조건으로, 명도 및 인수 부담이 최소화됩니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 복합 상권: 주거, 업무, 상업 기능이 어우러진 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

건물 면적 28.17㎡(약 8.52평) 기준으로, 현재 유사 지역의 오피스텔 시세는 ㎡당 약 8,500,000원에서 9,500,000원 수준으로 형성되어 있습니다. (이는 일반적인 시세 조사에 따른 추정치이며, 실제 시세와 다를 수 있습니다.)

이를 바탕으로 환산 시, 본건의 실거래가는 239,000,000원 ~ 267,000,000원 수준으로 예상됩니다.

특히 본건은 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건상 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 240,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 95% 수준인 약 228,000,000원에서 시작하여 입찰 상황을 보며 240,000,000원 내외까지 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 시세 파악 및 낙찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 임대 수익률 등을 추가적으로 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.