나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11277 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제802호로서,
(사용승인일 : 2020.12.28)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27),
소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접함),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11277 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제802호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제8층 제802호

사용승인일: 2020.12.28

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 262,000,000원

토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

토지지분: 10.344㎡

건물면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

건물지분: 26.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 제8층 제802호입니다.

외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 주변 도로

본건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권보존: 2021-01-26, 주식회사세교원하우징

* 소유권이전: 2021-04-15, 박향숙 (매매)

* 주택임차권: 2023-05-09 (말소예정), 정성훈 (권리금액 270,000,000원, 전입 2021-05-06, 확정 2021-03-22)

* 강제경매: 2025-07-30, 주택도시보증공사 (권리금액 270,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 270,000,000원

3.2. 임차인 정보 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-06

* 확정일자: 2021-03-22

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경

3.3. 인수되는 권리 및 부담

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 동향

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다 (2026년 5월 기준):

* 서울특별시 금천구 가산동 239-2번지, 원평6차 (2002년식, 69.55㎡, 5층): 29,000만원

* 서울특별시 금천구 가산동 238-38번지, 성운쉐르빌 (2016년식, 29.89㎡, 4층): 21,300만원

* 서울특별시 금천구 가산동 778번지, 다온캐슬 (2018년식, 33.87㎡, 2층): 29,300만원

본건과 면적이 유사한 성운쉐르빌(29.89㎡)은 21,300만원, 다온캐슬(33.87㎡)은 29,300만원에 거래되었습니다. 본건은 2020년식으로 해당 비교 물건들보다 신축입니다.

4.2. 본건 건물 특성

건축물대장에 따르면 본건 건물(세교예지안10차)은 업무시설로 분류되나, 오피스텔 및 도시형생활주택으로도 이용 중입니다. 총 9층 건물에 해당 호실은 8층에 위치합니다.

5. 생활 및 편의 정보

5.1. 주변 생활 인프라

본건은 가산동주민센터 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 권리 및 법적 리스크

* 임차인의 대항력이 없으며, 매각 조건상 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 하지만 권리 신고 및 배당 신고 내역이 존재하므로, 배당 결과에 따른 잔여 채권 추심 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 건축 관련 제한 사항이 존재하나, 기존 건물에 영향을 미치지는 않습니다.

6.2. 시장 및 물건 리스크

* 본건은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 이용 중이나, 주변 비교 물건들이 다세대 주택으로 되어 있어 직접적인 가격 비교에 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 인근 지역 개발 계획 등에 따른 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 현재까지 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 가산디지털단지와 인접한 지역의 특성상 소음, 교통량 등에 대한 부분은 감안해야 할 수 있습니다.

6.3. 법규 관련 리스크

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 신축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 지하철 1호선 독산역 접근성이 있으며, 주변 편의시설 이용이 가능합니다. 경매 채권자는 주택도시보증공사이며, 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각됩니다. 감정가는 2억 6,200만원으로 책정되었습니다. 주변 유사 면적의 신축이 아닌 건물들의 최근 매매가가 2억 1,300만원에서 2억 9,300만원 사이에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 신축 연식 대비 적정하거나 다소 높게 평가되었을 가능성도 있습니다. 하지만 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로 명도가 용이할 수 있습니다.

* 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가 산정

주변 유사 면적 및 연식의 건물 시세와 본건의 감정가, 그리고 신축 연식을 고려했을 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 약 90% 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보할 수 있는 가격대를 설정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.