나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11386 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설,
근린상가 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 ""화곡역"" 등이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 9층 건 내 제9층 제904호로서
(사용승인일: 2021.03.08),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주
차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건
축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (
가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (
위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

건물명: 더베네치아스위트

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150, 제9층 제904호

신축주소: 서울특별시 강서구 까치산로 77-2, 제9층 제904호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 9층 건물 중 9층 904호

사용승인일: 2021년 03월 08일

전용면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

1.2. 토지 정보

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

토지지분: 9.316㎡ (약 2.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 303,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

주요 시설로는 인근에 서울화곡초등학교 외 다수의 교육시설이 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있습니다.

지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 08월 30일에 접수된 신용보증기금의 가압류 (채권액 금19,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 본건 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김이경 (전입일자 2022년 02월 11일, 확정일자 2022년 01월 18일)

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 기재)

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 김이경의 보증금 채권을 인수한 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경 및 관련 특수물건 정보: 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있습니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각: 이는 매수인에게 임차인의 잔여 보증금에 대한 청구권이 승계되지 않으며, 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 함을 의미합니다. 따라서, 명도를 진행할 때 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

- 공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용'으로 사용 중: 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있어 용도 변경 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 직장인 수요도 기대할 수 있는 지역입니다.

주변에 학교 등 교육 시설이 다수 분포하고 있어 주거 환경으로는 안정적인 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세

(외부 지도 서비스 및 부동산 정보 검색 결과 바탕)

본건과 유사한 면적(전용 29-30㎡)의 화곡동 소재 오피스텔 매매 시세는 대략 2억 8천만원에서 3억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정평가액 3억 3백만원은 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 상가, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 서울화곡초등학교, 명덕여자고등학교, 신정여자상업고등학교 등 다수의 교육 기관이 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 관련: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권을 행사할 수 있다는 조건이 있으나, 매각 조건상 포기하는 것을 전제로 하고 있습니다. 매수인 입장에서 명도 과정에서의 불확실성이나 추가 협의 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 추후 건축 관련 법규 위반 소지가 있을 수 있으며, 이는 재산권 행사나 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 있을 수 있으며, 이는 건물 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

최근 준공된 신축급 건물이며, 감정가 또한 현재 시세와 유사한 수준입니다.

다만, 임차인 관련 특이사항 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

특히, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건은 매수인의 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근의 역세권 오피스텔로, 직주근접 및 교통 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 시세: 화곡동 지역 오피스텔의 꾸준한 수요와 안정적인 시세는 투자 가치를 뒷받침합니다.

* 낮은 인수 부담 (조건부): 임차 보증금 관련 인수 부담이 0원으로 명시되어 있어, 명도만 원활히 진행된다면 추가 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

최근 시세: 2억 8천만원 ~ 3억 3천만원

고려사항:

- 감정가는 현재 시세와 유사한 수준입니다.

- 임차인 명도 관련 조건이 명확하나, 실제 협의 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

- 공부상 용도와 현황 용도 불일치에 대한 잠재적 위험이 있습니다.

상기 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 3백만원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

약 2억 9천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 경매 당일 현장 상황 및 경쟁률에 따라 유동적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.