나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11010 [1] 서울특별시 강서구 가양동 1498 강서한강자이타워 제12층 제비1209호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 ""양천향교역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 지식산업센터(아파트형공장), 상업.업무용부동산, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선 ""양천향교역"" 등이 소재하는바, 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 제비1209호로서,
(사용승인일:2013.06.07)

외 벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

산업시설(공장)으로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승객용 및 화물용 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 지식산업센터(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30m 및 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11010 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1498 강서한강자이타워 제12층 제비1209호

용도: 지식산업센터 (공장, 지식산업센터(아파트형공장))

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 (사용승인일: 2013.06.07)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

토지 지분: 53.64㎡ (약 16.22평)

건물 면적: 140.99㎡ (약 42.65평)

건물 지분: 140.99㎡ (약 42.65평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 1,260,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 "양천향교역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 상업.업무용부동산, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건은 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30m 및 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (중소기업은행으로 추정)

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2014-01-08, 권리금액: 480,000,000원)

본 경매 절차를 통해 을1(우리은행 근저당), 을2(중소기업은행 근저당), 갑3(서울보증보험주식회사 가압류), 갑8(에이치에프아이오일씨유동화전문 임의경매), 갑9(에프더블유2412유동화전문유한회사 임의경매) 등 등기사항전부증명서 상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2014-01-08)

- 을1: 근저당 (우리은행, 480,000,000원, 2014-01-08) - 말소기준권리

- 을2: 근저당 (중소기업은행, 540,000,000원, 2022-10-14)

- 갑3: 가압류 (서울보증보험주식회사, 384,057,000원, 2023-05-31)

- 갑8: 임의경매 (에이치에프아이오일씨유동화전문, 450,000,000원, 2025-08-04) - 본건 사건번호 (2025타경11010)

- 갑9: 임의경매 (에프더블유2412유동화전문유한회사, 2025타경11538)

총 등기부채권 합계: 1,404,057,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사포스백스.김홍진

보증금: 30,000,000원

차임: 2,950,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 다수의 지식산업센터, 상업 및 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 지하철 9호선 양천향교역 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수하며, 이는 상업 및 업무 시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: 양천향교, 겸재정선미술관, 궁산, 서울식물원, 허준박물관 등이 인근에 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 교육: 성재중학교, 동양고등학교, 서울호서전문학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 다각적 분석이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획법규 및 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 용도 변경이나 증축, 재건축 등에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 법규 준수: 복잡한 법규 및 규제 사항을 충분히 인지하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 핵심 지역 중 하나인 가양동에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법적인 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 다양한 도시계획적 제한사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 양천향교역 초역세권 입지.

* 지식산업센터로서의 용도 적합성 및 잠재적 임대 수요.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 권리 분석 가능.

* 풍부한 주변 인프라 및 문화/여가 시설 접근성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 인근 유사 물건의 거래 사례, 향후 시장 전망, 건물 상태 등에 대한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 추가적으로 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 또한, 인수 보증금이 없는 상황에서는 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.