나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103552 [1] 서울특별시 종로구 창신동 340-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 창신동 소재 ""종로구민회관"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업용, 업무용 건물로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 1,4호선 ""동대문역"", 지하철 1,6호선 ""동묘앞역"", 노선 버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 현황 본건 북측으로 로폭 약2미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),서울도심((4대문안)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조기와지붕 단층 으로 (사용승인일: 1936-06-02)

외벽:몰탈위 타일 및 일부 페인팅 마감 등
내벽:몰탈위 패인팅 마감

이용상태

공부상 근린생활시설(점포)로 현황 근린생활시설(작업장)로 이용중임.

설비내역

제시외 건물 등을 고려할 떄 위생시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘건물개황도, 사진용지’와 같이 제시외건물 (기호㉠~㉡) 이 소재하며 현장 실사시 개략적인 목측에 의하여 면적사정하여 평가하였는 바 정확한 면적·소유권여부·일괄경매 여부 등은 경매진행시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:

① 본건 대상물건의 소재지,면적,구조 등은 귀원 제시목록 및 관련 공부에 의하였으며, 제시외 건물은 구조·사용자재·시공정도 등을 종합참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였음

② 본건의 공부상 구조는 '목조'로 등재되어 있으나 현황 '벽돌'로 보강하여 이용중임.

③ 본건은 양인철 지분(지분 2분의 1)의 평가로서 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 전체를 기준으로 평가하여 지분비율로 면적사정하여 감정평가액을 결정하였음

④ 본건 건물 일부는 내부구조를 확인하였으나, 그 외 부분은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 일반건축물대장상의 본건전례, 탐문조사 및 외부관찰을 기준하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103552 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 340-2

* 용도: 근린시설 (공부상 제1종근린생활시설, 현황 작업장)

* 감정가: 1,446,648,800원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (양인철 지분 1/2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO (본 경매 신청 채권자는 김종구외 1명)

* 토지면적: 79.30㎡ (약 262.15평)

* 건물면적: 29.75㎡ (약 98.35평) (공부상)

* 건물 제시외면적: 22.60㎡ (약 74.71평)

* 특이사항: 중복병합사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 양인철 지분(1/2) 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 창신동 소재 "종로구민회관" 남서측 인근

* 주변 환경: 상업용, 업무용 건물로 형성된 상업지대

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 지하철 1,4호선 "동대문역", 지하철 1,6호선 "동묘앞역", 다수 노선 버스 정류장이 소재하여 교통 편리

* 토지 형태: 사다리형

* 토지 이용 현황: 상업용 건부지로 이용 중

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 로폭 약 2미터 내외 도로 접함

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안))

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 22일자 종로중앙새마을금고 근저당권 (988,000,000원)

* 본건 경매 신청 채권자: 김종구외 1명 (2025년 8월 5일자 강제경매 개시 결정)

* 본건은 중복 병합 사건으로, 2025년 12월 1일자 종로중앙새마을금고 임의경매 (2025타경104494) 사건과 관련되어 진행될 수 있음

* 기타 권리: 토지 등기부상 갑14, 갑19, 갑24, 을18, 을21, 갑26, 갑27, 갑28 권리 존재. 건물 등기부상 갑11, 갑14, 갑18, 을18, 을21, 갑20, 갑21, 갑22 권리 존재. 말소기준권리 하위 권리는 매각으로 소멸 예상

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 서울의 중심 상업 지역으로, 주변에 상업용 및 업무용 건물이 밀집해 있어 유동인구 및 접근성이 우수함

* 지하철역(동대문역, 동묘앞역) 및 버스 정류장이 인접하여 상권 활성화에 유리한 조건

* 근린생활시설 용도로, 지역 상권 및 경제 활동에 기여할 수 있는 잠재력을 지닌 지역임

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1,4호선 동대문역, 1,6호선 동묘앞역 등 대중교통 이용이 매우 편리함

* 주변 시설: 종로구민회관 인근에 위치하며, 상업 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이함

* 지역 편의성: 서울 도심 내 위치하여 문화, 쇼핑, 업무 등 다양한 도시 활동에 유리함

6. 잠재적 리스크

* 소유권: 본건은 양인철 지분 1/2 에 대한 매각임. 온전한 소유권 확보를 위해서는 추후 다른 지분권자와의 협의 또는 추가 경매 절차가 필요할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있음

* 건물 상태: 1936년 사용승인된 노후 건물로, 목조 기와지붕 단층 구조이며 현황 벽돌로 보강하여 이용 중임. 건물의 노후화로 인한 유지 보수에 상당한 비용 발생 가능성 존재

* 도로 접근성: 공부상 맹지이나 현황 북측으로 로폭 약 2미터 내외의 도로를 이용 중. 이는 건축 허가, 차량 통행, 유지 보수 등에 있어 법적 분쟁 또는 실질적인 불편을 야기할 수 있음

* 제시외 건물: 제시외 건물(기호 ㉠~㉡)이 소재하며, 면적은 개략적인 목측으로 평가되었음. 정확한 면적, 소유권 여부, 일괄 경매 여부 등은 경매 진행 시 반드시 재확인 필요

* 토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심((4대문안)) 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있음

* 임대 관계: 토지 및 건물 모두 임대 관계 미상임. 실제 점유자가 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있으나, 현재까지 인수할 임차인은 없는 것으로 보임

7. 종합 의견

* 본건은 서울 종로구의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 강점을 분명히 가지고 있으며, 주변 교통망 또한 우수하여 잠재적 가치가 높은 물건임

* 하지만 1936년 사용승인된 노후 건물, 공부상 맹지이나 현황 도로 이용, 복잡한 제시외 건물 현황 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있음

* 가장 중요한 점은 토지 및 건물 지분 1/2 에 대한 매각이라는 사실임. 이는 본건의 실제 가치 판단 및 낙찰 후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항이며, 신중한 접근이 요구됨

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동대문역, 동묘앞역 인근의 상업지구에 위치하여 투자 가치 높음

* 개발 잠재력: 향후 노후 건물을 철거하고 신축 시, 일반상업지역 및 주변 환경을 고려한 높은 가치 창출 가능성 존재

* 부대 시설 활용: 제시외 건물 활용 방안에 따라 추가 수익 창출 가능성 모색

9. 예상 입찰가

* 본건은 양인철 지분 1/2에 대한 매각이며, 감정가는 1,446,648,800원임. 이는 전체 부동산 가치의 절반을 기준으로 평가된 금액임

* 실제 예상 입찰가는 위에서 언급된 여러 리스크 요인(노후도, 도로, 지분, 제시외 건물 등)과 향후 명도 및 개발 비용, 잠재적 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함

* 인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됨

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 건축 비용 산출, 인근 유사 물건 시세 조사 등 심층적인 분석이 필수적임

* 본 보고서에서는 상기 사유로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.