나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103579 [1] 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울삼성초등학교"" 서측 약 220미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 북서측 약 500미터 지점에 전철역(서울대벤처타운역 : 신림선)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
바 닥 : 장판마감 및 타일 마감 등
창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택) - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서하향 경사지에 조성된 3필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(공동주택 : 다세대주택 외)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 8미터, 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고, 이 도로를 통하여 북측 인근에 차량이 운행하는 간선도로와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

토지 기호(2, 3) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103579 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 비동 4층402호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 292,000,000원

1.3. 특이사항

경매 진행 중인 물건으로, 공동담보 및 선순위 임차권 관련 내용이 있으나 권리분석 결과 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울삼성초등학교 서측 약 220미터 지점에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 북서측 약 500미터 지점에 신림선 서울대벤처타운역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 서울삼성초등학교: 차량 이동 시 약 1분 거리, 도보 약 3분 거리

* 서울대벤처타운역 (신림선): 차량 이동 시 약 3분 거리, 도보 약 7분 거리

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 동측으로 폭 약 8미터 및 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이를 통해 북측 간선도로와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서초세무서장의 압류(2023.07.03.)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 신경숙 외 1명 (2019.06.12.)

* 공유자전원지분전부이전: 사형택 (2019.12.27.)

* 주택임차권: 윤일수 (2024.01.23. 접수, 2021.12.22. 확정일자, 2022.01.12. 전입, 보증금 279,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 서초세무서장 (2023.07.03.) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.09.18.) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.04. 접수, 사건번호 2025타경103579) - 본 경매 개시 결정

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(윤일수) (이름: 윤 )

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.12.

* 확정일자: 2021.12.22.

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 말소동의서를 제출하여 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.12.자)가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 인수 여부

집합건물 등기부상 을구에 기재된 주택임차권(윤일수)은 말소 예정이며, 대항력 없는 임차인이고 말소 동의서까지 제출하였기에 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 또한, 을구의 주택임차권 외 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 신림동 지역은 대학가와 주거지가 밀집한 지역으로, 다양한 연령층의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 서울삼성초등학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 시설

주거 밀집 지역의 특성상, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 내부 마감 및 창호 상태가 양호합니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 교육: 서울삼성초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 신림선 서울대벤처타운역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 상업: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되어, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 낙찰가율이나 채권 회수율에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

비록 대항력 없는 임차인이고 인수할 보증금이 없으나, 권리분석에서 대항력이 없는 임차인이라 하더라도 실제 점유 여부 및 명도 관련 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건 인근에 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 대형 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 신림동 일대는 재개발 및 다양한 주거시설이 혼재하는 지역으로, 세부적인 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 292,000,000원에 경매 진행 중입니다. 서울삼성초등학교 및 서울대벤처타운역이 인근에 위치하여 교육 및 교통 여건이 우수하며, 건물 연식(2018년 준공 추정)에 비해 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 대항력 없는 임차인의 보증금 279,000,000원을 인수할 필요가 없어 명도가 순조롭게 진행될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 관악구 신림동이라는 지역적 이점과 초등학교 및 지하철역 인접성.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 부담이 되는 권리가 없어 명도 리스크가 적음.

* 실거주 및 투자 가치: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려 가능.

* 시장 대비 합리적 가격 형성 가능성: 주변 시세 분석을 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 292,000,000원을 기준으로, 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 면적(약 9.04평)과 건물 연식(2018년 준공 추정)을 고려할 때 평당 3,000만원 ~ 3,500만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 최근 다세대주택 매매 사례 (2026년 7월):

* 30.92㎡ (약 9.36평) @ 18,500만원 (약 1,976만원/평) - 1991년식

* 29.56㎡ (약 8.94평) @ 32,000만원 (약 3,580만원/평) - 2015년식

본 물건의 감정가는 평당 약 3,230만원 수준으로, 2015년식 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 최소 250,000,000원에서 최고 290,000,000원 사이로 권장합니다. 입찰 시에는 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.