나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103422 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 658 강남힐스테이트에코 4층451호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 ""율현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 내 제4층 제451호로서,
(사용승인일 : 2014.10.17)
외벽 : 복합판넬붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샤시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 오피스텔,근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터 포장도로에 접하고, 동측과 남측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자곡동 658 : 도시지역,?일반상업지역,?지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구),?도로(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.
자곡동 659 : 도시지역,?일반상업지역,?지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구),?도로(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서의 건물내역에 ""지상10층""으로 표기되어 있으나, 집합건축물대장은 현황과 일치되게 지하5층,지상10층으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103422 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 658 강남힐스테이트에코 4층451호

용도: 오피스텔

건물명: 강남힐스테이트에코

건물면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평) (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 166,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '율현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 서울-용인간 고속도로 헌릉IC, 경부고속도로 양재IC, 서울 외곽순환도로 송파IC 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

도로상태:

북측으로 폭 약 35미터, 동측과 남측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (등기부상으로는 유승연으로 강제경매 신청)

말소기준권리: 2024년 12월 6일 수영세무서장의 압류 (갑6)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번의 주택임차권 (권리자: 유승연, 권리금액: 180,000,000원, 말소: 인수)

해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수사항입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유승연

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2021-08-23

* 확정일자: 2021-07-21

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수)

집합건물 등기부 요약:

을구 3번(2024-09-12 접수) 주택임차권은 권리자 유승연, 권리금액 180,000,000원이며, 말소: 인수 처리되어 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담입니다.

4. 상권분석

주위 환경:

오피스텔, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 강남힐스테이트에코 건물 1층에는 편의점 및 다양한 상가시설, 동물병원 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

지역 특성:

강남보금자리주택지구 내에 위치하며, 주변에 대모산, 범바위산 등이 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

혐오시설 관련 정보:

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조로 지하 5층/지상 10층 건물 중 4층 451호입니다. 사용승인일은 2014년 10월 17일이며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 미확인, 창호는 샤시창으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 지역난방, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물 표제부 요약:

서울특별시 강남구 자곡동 658번지에 위치하며, 건물명은 '강남힐스테이트에코'입니다. 총 10층 건물로 총 488호실이 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

공부와의 차이:

등기사항전부증명서에는 '지상 10층'으로 표기되어 있으나, 집합건축물대장에는 현황과 같이 지하 5층, 지상 10층으로 기재되어 있어 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권의 인수:

가장 큰 리스크는 을구 3번의 주택임차권(유승연, 보증금 180,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면, 잔액을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. (2021년 8월 23일 전입, 2021년 7월 21일 확정일자)

건축물 현황 차이:

등기부상 층수 표기 오류는 중대한 사항은 아니나, 확인 및 대비가 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남의 신축급 오피스텔로 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 선순위 임차권의 인수 여부입니다. 임차인 유승연 씨는 1억 8천만원의 보증금으로 거주 중이며, 해당 보증금 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다. 임차인이 동시에 채권자로 강제경매를 신청한 점은 복합적인 고려가 필요하나, 배당 우선순위에 따라 임차인의 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다. 따라서 인수되는 임차보증금 액수를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 내 희소성 있는 오피스텔 물건입니다.

* 율현초등학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

* 2014년 준공 건물로 비교적 신축에 속하며, 각종 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 166,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석해 볼 때, 유사 면적대의 실거래가는 약 157,000,000원에서 158,000,000원 수준이며, 동일 4층에 위치한 조금 더 넓은 면적(29.993㎡)의 거래가는 227,000,000원으로 확인됩니다. 이를 바탕으로 본 건(23.75㎡)의 시장 가치는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 180,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력과 함께 소유권을 인수하는 조건이므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 인수 부담을 고려했을 때, 낙찰받더라도 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

만약 경매 배당에서 임차인의 보증금 전액이 충당되지 않는 최악의 경우를 가정하면, 낙찰가 외 추가 인수 비용이 발생하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 인수되는 보증금 180,000,000원을 고려하여, 시장가치 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 임차 보증금을 감안하여 예상 입찰가를 155,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 및 실거래가 평균치를 하회하는 금액으로, 잔여 임차보증금 인수 가능성에 대비한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 해당 일의 배당표 및 현장 조사를 통해 인수 보증금 잔액을 최소화할 수 있는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.