나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103521 [1] 서울특별시 관악구 신림동 711-63 드림캐슬 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택, 다세대 등의 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2017.06.05.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 자체지반 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)는 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-별첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지"" 와 같이 제시외건물 기호㉠(조립식판넬조 패널지붕, 주거용, 약4.1㎡) 및 제시외건물㉡(조립식판넬조 패널지붕, 창고, 약1㎡, 옥상소재(개별창고))이 소재하는바, 구조·사용자재·시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 집합건축물 대장상 건축물 현황도면을 기준하여 개략적인 실측에 의하여 면적사정 하였으므로, 향후 확정측량시 다소 상이할 수 있어, 경매 진행 및 입찰시 참조하시기 바라며, 소유권 여부 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103521 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 711-63, 드림캐슬 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 190,220,000원

* 토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 토지지분: 16.818999999999996㎡ (약 5.09평)

* 건물면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

* 건물지분: 21.25㎡ (약 6.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 06월 05일

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 711-63, 드림캐슬 5층 501호

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등 공동주택과 다가구 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용상태: 본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 자체 지반은 평탄한 가장형 토지로 공동주택 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 본 건 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있습니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 신한은행 가압류 (2020년 8월 5일 접수)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (한여름)

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 3월 5일

* 확정일자: 2020년 3월 5일

* 배당신고일자: 2022년 4월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다'는 2026년 6월 26일자 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 한여름 씨의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '한 '로 표기합니다.)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 384,060,933원

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건 소재지는 신림동 지역으로, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 지역 내 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 난곡초등학교가 위치하여 학생 관련 시설 및 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 3.3㎡당 약 860만원에서 1,080만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 이러한 시세 동향을 고려할 때 적정 가치를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교육시설: 난곡초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 정보: 본 건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 2017년 6월 5일 사용승인되었습니다.

* 내부설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 외 별도로 조립식판넬조 패널지붕의 주거용 건물(약 4.1㎡)과 창고(약 1㎡)가 소재하며, 이는 본 매각에 포함됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 정비구역 지정: 본 건은 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 도시계획 변경 및 재개발 등의 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행에 따라 일시적인 불편이나 추가적인 투자 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 별도로 존재하는 제시외 건물들은 현황상 포함되어 있으나, 합법성 및 향후 건축물 관련 규제 적용 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: HUG 임차인의 대항력이 소멸될 예정이므로 보증금 인수 문제는 없으나, 그 외 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택입니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확하며, 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 제시외 건물이 포함되어 있어 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 제시외 건물 포함 매각으로 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 본건과 유사한 면적, 준공 연도, 위치의 주변 다세대 주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 시세는 약 860만원에서 1,080만원 수준입니다.

* 본 건의 전용면적은 21.25㎡(약 6.43평)입니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 201,875,000원(21.25㎡ * 9,500,000원/㎡) ~ 229,500,000원(21.25㎡ * 10,800,000원/㎡) 범위로 추정됩니다.

* 감정가 190,220,000원 대비 시장가치를 고려하고, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 본 건의 경쟁력 있는 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.