나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103485 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1,6호선 동묘앞역 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물로서, (사용승인일:2021.05.28)
외벽 : 외장 석재붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임.
(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 동측, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 창신동 255-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

- 창신동 247 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103485 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 6층 615호 (신주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동))

용도: 오피스텔

감정가: 284,000,000원

토지면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물면적 (전용면적): 20.53㎡ (약 6.21평). 최근 실거래 및 건축물대장상 실측 면적은 약 18.98~19.34㎡ (약 5.74~5.85평) 수준입니다.

건물지분: 20.53㎡ (약 6.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2021년 5월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재합니다. 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 9월 15일 접수된 오민탁 근저당권 (채권액 78,000,000원)입니다.

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본상 을구에 주택임차권(김효정, 보증금 270,000,000원)이 등기되어 있었으나, '물건명세서 참고사항'에 기재된 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따르면, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 본 건 매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 언급된 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인'은 이러한 HUG의 확약서 제출로 인해 실질적으로 매수인에게 인수될 권리는 없음을 의미합니다.

3.3. 기타 권리사항

이 외 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 창신동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 수요가 확보 가능한 상권입니다.

4.2. 최근 실거래가

최근 실거래 사례를 종합해 볼 때, 동일 건물(255-1번지) 내 유사 면적(약 18.98~19.34㎡)의 오피스텔이 2024년 4월에 270,000,000원에서 275,000,000원 범위에서 직거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건 인근에는 창신초등학교, 각종 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 동묘앞역 주변으로는 동묘 벼룩시장, 황학동 도깨비 시장, 동대문 문구완구거리 등이 있어 독특한 상권과 볼거리를 제공합니다.

5.2. 대중교통 이용

지하철 1, 6호선 동묘앞역이 도보 이용 가능 거리이며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 확인

임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 관련 서류의 법적 효력 및 최종 말소 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축 및 토지이용 규제

본 물건이 위치한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다. (신축 시점에 적용되었으며, 향후 개발 시 고려될 수 있습니다.)

6.3. 명도 관련

부동산 강제경매 물건으로, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.4. 주변 환경

현재 파악된 정보상으로는 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)이 인접하여 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 확인되지 않았습니다. 그러나 부동산 계약 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심권, 특히 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리관계 또한 임차인의 보증금 인수 위험이 해소된 것으로 판단되어 권리 분석 측면에서 비교적 안정적인 물건으로 평가됩니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 임대 수익 기대

서울 도심권 역세권에 위치한 소형 오피스텔로서, 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 편리한 교통 및 생활 인프라

지하철 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 상권이 발달해 있어 임차인 확보에 유리합니다.

8.3. 신축 건물

2021년 준공된 건물로, 즉각적인 대규모 유지보수 비용 발생 가능성이 낮아 관리 부담이 적습니다.

8.4. 권리관계 명확성

임차인의 보증금 인수 리스크가 해소됨에 따라, 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 284,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 270,000,000원 ~ 275,000,000원 (2024년 4월)

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 면적 및 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 85~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

9.3. 추가 고려사항

최종 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사를 수행하고, 해당 지역의 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.